老屋重建與都市更新

老屋重建

根據國家發展委員會都市及區域發展統計資料顯示,全國都市計畫地區面積僅占國土面積之百分之十二,有百分之八十以上人口係居住於都市計畫地區,顯見我國都市計畫地區人口密度極高;又依內政部不動產資訊平臺統計,全國三十年以上建築約三百八十四萬戶、約八萬六千棟,依公有建築物耐震評估經驗推估,其中未能符合耐震標準者約有三萬四千棟,部分危險及老舊建築物之建築立面、公共管線老舊,加蓋違建嚴重,多數位於狹窄巷弄中,且消防設施不完備,耐震設計與現行規範有所差距,環境品質不佳等問題亟待解決。由於我國為地震發生高危險地區,如發生高強度地震災害,將對民眾生命、財產及安全影響甚鉅。又我國已步入高齡少子女化社會,目前六十五歲以上高齡者已近人口結構之百分之十三,五層樓以下老舊建築多無設置昇降設備,對於無障礙居住環境之需求日殷。

依據過去實務執行經驗,危險及老舊建築物因原建築容積大於法定容積、重建後因建蔽率規定致一樓使用面積減少、居民自主及經濟弱勢地區重建經費籌措困難及缺乏主管機關介入提供諮詢與協助之機制等原因,致危險及老舊建築物推動重建不易,缺乏政策誘因,為加速危險及老舊建築物重建,行政院於2016年12月29日提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎助條例」草案。(資料來源:都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案總說明)

都更修法

都市更新條例自1998年11月11日公布施行後,歷經八次修正,最近一次係於2010年5月12日修正施行。本條例施行以來,各界對於本條例部分內容尚有許多修正建議,續因2013年4月26日司法院釋字第709號解釋,宣告本條例部分條文違憲失效,為配合政府主導都市更新案之推動,健全並強化政府主導辦理都市更新機制,維護公產權益及解決實務執行爭議,檢討改進權利變換及多數決強制機制,加強資訊公開及民眾參與,以降低更新實施風險,維護民眾權益,有利都市更新之延續推展,故提出第九次修正。第九次修正從 2011 年 5 月展開,經 3 次座 談會、5 次研修小組會議及 9 次跨部會與法規會聯席審查會議,於 2012 年 6 月日提交部務 會報通過,6 月 14 日函報行政院審議,經召開 6 次會議於 2012 年 11 月 7 日完成審查, 11 月 29 日經行政院第 3325 次院會通過,且經行政院列為重大法案,並於 12 月 7 日函請 立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將內政委員會報告及其他修正草案版本排入第8屆第8會期第14次院會討論。

  • 都市更新修法方向座談會(2012年04月12日取消)  都市更新條例前階段修法草案,業於100年11月30日送行政院審議,現依行政院有關單位、各界陸續所提意見及因應實務執行產生之爭議,針對都市更新發動門鑑、政府協助措施、更新單元劃定之程序、實施者之資格限制、更新過程資訊公開、同意書之出具、通知之合法送達、都更案之預售時機及民眾參與等方向,續研擬都市更新條例及其施行細則修正草案共計15條,包括都市更新條例第10、13、14、17、21、22、25-1、34、36條,及施行細則第5、6、15條,並新增3條修正條文。另研提討論議題二案,擬先行討論有共識後再納入後續修法。
  • 第二階段修法(2011年10月19日)  都市更新條例(以下簡稱本條例)自八十七年十一月十一日公布施行後,歷經八次修正,各界對於本條例部分內容尚有許多建議,為配合政府主導都市更新案之推動,健全強化公辦都市更新機制,防止私地以小吃大。另配合實務執行,檢討簡化都市更新事業計畫辦理變更之程序,解決實務執行困難,維護民眾權益,爰修正本條例部分條文,其修正要點如下:
    • 健全公辦都更機制,防止私地以小吃大。
    • 為推動大面積公辦都市更新,增訂經主管機關同意實施更新之其他機關(構)亦得經公開評選都市更新事業機構實施都市更新事業,以增加公辦都更之彈性。(修正條文第九條)
    • 為健全公辦都市更新機制,確保私部門參與公辦更新案之權益,明訂都市更新公開評選申請、審核及爭議申訴等制度。(新增條文第九條之一、第九條之二、第九條之三、第九條之四、第九條之五、第九條之六、第九條之七、第九條之八及第九條之九)
    • 為避免小面積私有土地將公有土地納入一併開發時,有以小吃大之疑慮,爰於第三項第一款明定公有土地達一定規模者,應由政府主導辦理。(修正條文第二十七條)
    • 配合大面積土地採分期分區開發時,考量各區實際開發情形及時程不同,應分別計算其共同負擔比例,爰明定當期興建建築物所需費用,由當期參與房地分配者自行負擔,俾能公平合理負擔。(修正條文第三十條之一)
    • 簡化都市更新事業計畫辦理變更之程序:考量都市更新事業計畫涉關拆遷安置計畫、財務計畫及實施進度等之變更,與公共利益較無相關,如經所有權人全體同意者,應無舉辦公開展覽、公聽會及審議之實益,爰納入得採簡化程序之適用範圍,以縮短辦理時程。(修正條文第十九條之一)
    • 解決實務執行困難:考量同一使用執照有數棟(或幢)建築物,部分棟(或幢)建築物辦理整建或維護時,取得其他棟(或幢)之所有權人之同意有其困難且無實益,爰增列得分別計算其同意比例之規定,以解決實務執行困難。(修正條文第二十二條之一)
    • 維護民眾權益:考量權利變換計畫毋須徵求所有權人之同意即可擬訂報核,其與都市更新事業計畫分別報核時,所有權人無法透過撤銷都市更新事業計畫同意書之方式積極表達意見,實務上屢有爭議。為保障民眾權益,爰修正都市更新事業計畫與權利變換計畫以一併報核為原則,以減少爭議。(修正條文第二十九條)。
  • 第一階段修法(2011年5月26日)  都市更新條例於九十九年五月十二日修正公布後,各界對於都市更新條例部分內容尚有許多建議,為使法規條文更趨於嚴謹及明確,以解決實務執行上之問題,爰修正都市更新條例部分條文,本次修正重點分述如下:
    • 都市更新事業涉關全體土地及合法建築物所有權人之權益,於擬具事業概要報核時,宜由所有權人組織更新團體自行實施或同意由都市更新事業機構整合所有權人意見後實施,爰修正事業概要申請人資格。(修正條文第十條)
    • 配合第十條修正自行劃定更新單元提送事業概要報核之申請人資格。(修正條文第十一條)
    • 增列依地籍清理條例第十一條規定未能釐清土地權屬者、依土地法第七十三條之一規定逾地政機關列冊管理期間移請財政部國有財產局標售者或未完成申報並核發派下全員證明書之祭祀公業土地,因尚難釐清其權屬,並徵詢其參與都市更新之意願,爰不納入所有權人數及所有權比例計算,解決實務執行困難。(修正條文第十二條)
    • 配合第十條修正自行劃定更新單元提送事業概要報核之申請人資格。(修正條文第十五條)
    • 增列都市更新事業計畫公開展覽、公聽會及核定實施時,應行通知之對象。(修正條文第十九條)
    • 明訂事業概要及都市更新事業計畫同意比例計算以登記簿或合法建物證明記載為準,並明訂公同共有同意比例之計算方式,俾利實務執行。(修正條文第二十二條之二)
    • 為突破都市更新整建維護事業由實施者代為辦理時,申請建築執照之困難,爰參照第三十四條規定,增訂免附建築物及他項權利證明文件之規定。(修正條文第二十六條)
    • 配合第二十五條之一採多數決協議合建方式實施時,對於不願參與協議合建者,得以權利變換方式實施之規定,爰增訂以協議合建實施時,公產管理機關得主張以權利變換方式參與分配。另因應政府為主都市更新案實務執行需要,增訂公有土地設定地上權予實施者之處理,以資明確。(修正條文第二十七條)
    • 差額價金之繳納,其性質屬實施者與所有權人間私法上金錢給付關係,爰配合明訂有關強制執行之規定,俾利實務執行。(修正條文第三十一條)
    • 都市更新條例已提供土地權利關係人表達意見及行政救濟程序,明定囑託登記機關辦理建築物所有權第一次登記時,免再依土地法規定辦理公告徵詢異議。(修正條文第四十三條)
  • 都市更新條例歷年修法沿革(1998年10月22日~2010年04月20日)

都更,自學手冊

都市更新條例及相關法令

災後家園自力更新重建的故事(資料來源:營建署、都市更新研究發展基金會)

都市更新作業手冊(資料來源:營建署)

權利變換手冊