九修都更第六年,修了什麼?

目錄

  • 前言
  • 代拆條款何去何從
  • 更新地區與更新單元之劃定,及其與都市計畫之關係
  • 政府主導都市更新專章
  • 同意門檻之調整
  • 都更程序之簡化、完備化與明確化
  • 都市更新事業之實施
  • 權利變換
  • 獎助
  • 扶助與服務
  • 新舊條例之銜接

前言

都市更新條例(以下簡稱「都更條例」)第九次修正,從2011年5月展開,經3次座談會、5次研修小組會議及9次跨部會與法規會聯席審查會議,於2012年6月日提交部務會報通過,6月14日函報行政院審議,經召開6次會議於2012年11月7日完成審查,11月29日經行政院第3325次院會通過,且經行政院列為重大法案,並於12月7日函請立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將「內政委員會報告、行政院、林淑芬等22人、姚文智等31人、邱文彥等27人、李俊俋等23人、陳亭妃等21人、許添財等18人、丁守中等27人、李應元等36人、尤美女等22人、陳其邁等24人、張慶忠等22人、姚文智等17人、陳其邁等20人、蔡正元等16人、邱文彥等21人、林淑芬等25人、田秋堇等23人、姚文智等23人、邱文彥等30人、陳節如等18 人等分別擬具之都市更新條例修正草案或部分條文修正草案」排入第8屆第8會期第14次院會討論。

由於部分修正條文尚待協商,主席作成「協商有結論時,提出本次會議處理」之決議。

就這樣,討論多年之都更條例修正草案就隨著第8屆會期結束而胎死腹中。

2016年2月1日,立法院開議,第9屆立法委員就職。

因為2月初之南部震災,行政院會於2月25日通過「防災三法:都更條例、建築法及災害防救法」部分條文修正草案,並列為立法院本會期優先法案。

2016年3月2日,行政院將都更條例修正草案函請立法院審議。

政黨輪替,民進黨政府再度上台,新內閣於2016年7月1日函請撤回先前送請審議之都更條例修正草案。

至於,民進黨政府「新」都更條例修正草案呢?

就在「千呼萬喚」與「引頸企盼」之下,民進黨政府之都更條例修正草案終於在執政將滿周年前夕,提報內政部部務會議通過。接下來,行政院審議、提報院會,然後函請立法院審議…

先不管還會有哪些坎坷的路要走,就先來說說民進黨執政後亮出的修正草案,到底修了什麼?(本文內容整理自官方資料,不含本人之好或惡、贊成或反對)

壹、代拆條款何去何從

一、實施者未經所有權人同意不得逕行拆除或遷移

權利變換計畫經主管機關核定發布實施後,即對範圍內相對人、關係人及行政機關產生規制效力,應行拆除或遷移之土地改良物應自行拆除;對於屆期不拆除者,將現行條文(第三十六條第一項)規定之「實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之」,修正為「除已由所有權人同意由實施者代為拆遷外,應由實施者先行協調,並檢具協調紀錄請求直轄市、縣(市)主管機關代為執行」。若實施者未經所有權人同意即逕行拆除或遷移,則依第七十九條規定,處新臺幣五十萬元以上五百萬元以下罰鍰,並令其停止。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條;新增第七十九條】

二、主管機關應先進行調處之程序

現行條文(第三十六條第一項)規定,直轄市、縣(市)主管機關於接受實施者代為拆除或遷移之請求後,即應訂定期限辦理強制拆除或遷移;修正後之條文,除規定實施者於提出請求時,應檢具協調紀錄外,也規定主管機關應「於拆除或遷移前,就拆除或遷移之期日、方式及安置事項予以調處,並於二個月內作成調處結果。不服調處結果者,得依法提請行政救濟;屆期未提起、經駁回確定或撤回者,依調處結果辦理」,以保障土地改良物所有權人、管理人或使用人之權益;也就是先進行調處,不服調處結果得再提起行政救濟。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條】

三、補償金額由專業估價者查估評定

至於因權利變換而拆除或遷移之土地改良物,應補償其價值或建築物之殘餘價值,其補償金額由「實施者查定」,修正為由「實施者委託專業估價者查估後評定」,並明定補償金額應於權利變換計畫核定發布日起十五日內發給;屆期不領取者,依法提存。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條】

四、拆除或遷移費用負擔

因權利變換而拆除或遷移之土地改良物,除由所有權人、管理人或使用人自行拆除或遷移者外,屬代為拆除或遷移者,其費用則在應領補償金額內扣回。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條】

貳、更新地區與更新單元之劃定,及其與都市計畫之關係

一、劃定更新地區及擬具都市更新計畫,必須併行辦理

都市更新計畫為更新地區內更新單元實施都市更新擬定都市更新事業計畫之指導,但現行條文第五條前段,明定直轄市、縣(市)主管機關應…,劃定更新地區,都市更新計畫之訂定則是視實際需要而為之,導致出現「有更新地區卻無都市更新計畫」之情事;修正後之條文,明定主管機關應進行全面調查及評估,並視實際情況劃定更新地區及擬具都市更新計畫作為後續都市更新事業計畫之指導;換言之,修法降低「劃定更新地區」之強制性,但明定一有劃定更新地區之作為時,都市更新計畫之訂定必須併行辦理。【修正第五條】

 二、都市危險及老舊建築物列為應迅行劃定為更新地區之對象

都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用對象僅限於全體所有權人同意進行重建之危險及老舊建築,而此類建築物常因基地面積等因素難以符合更新單元劃定基準之要求,為解決符合都市危險及老舊建築物加速重建條例第三條第一項第一款、第二款規定,惟未能取得全體所有權人同意之危險及老舊建築物更新重建問題,增列明定主管機關得就危險建築物迅行劃定為更新地區,以加速其更新重建之進程。【修正第七條】

三、劃定策略性更新地區,突破現行都市更新容積獎勵之限制

為都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能與改善居住環境,明定各級主管機關得視實際需要,針對大眾運輸場站、水岸、港灣周邊適合高度開發之地區,或其他有配合重大發展建設需要辦理都更之地區劃定為策略性更新地區,並於第六十三條明定策略性更新地區內,面積達一萬平方公尺以上,且由直轄市、縣(市)主管機關實施都市更新事業之更新單元,得突破現行都市更新容積獎勵限制,即獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再加其原建築容積,不受都市計畫法第八十五條訂定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。【新增第八條】

註:現行都市更新容積獎勵限制:獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地一點五倍之基準容積或各該建築基地零點三倍之基準容積再加其原建築容積。

四、更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更程序透明化與明確化

為強化資訊公開及增加民眾參與,將「更新地區之劃定或變更及都市更新計畫之擬定或變更,未涉及都市計畫之擬定或變更者,應送該管政府都市計畫委員會審議」之規定,修正為「應依都市計畫細部計畫程序辦理公開展覽、說明會、審議及發布實施」。至於涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者,仍照原條文規定,依都市計畫法規定程序辦理。另外,為避免爭議,明定全區辦理整建或維護者,始得逕由主管機關發布實施。即,更新地區採部分重建、部分整建或維護方式處理時,其更新地區之劃定或變更及都市更新計畫之擬定或變更,仍得依都市計畫細部計畫程序或都市計畫法規定程序辦理。【修正第八條,條次變更為第九條】

五、更新單元劃定基準應經都市計畫委員會審議通過

都市更新事業屬都市計畫實施之一環,作為實施都市更新事業基礎之更新單元,其劃定基準自應遵循都市計畫之指導,故明定更新單元劃定基準於都更條例修正施行後訂定或修正者,應經該管政府都市計畫委員會審議通過。【修正第十一條,條次變更為第二十一條】

六、未經劃定應實施更新之地區應符合一定條件,土地及合法建築物所有權人始可申請自行劃定更新單元

針對未經劃定應實施更新之地區,土地及合法建築物所有權人仍可按照主管機關所訂更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,申請實施都市更新事業之原條文規定,確引發「實施都更必要性」之質疑;故明定未經政府劃定更新地區應有都更條例第六條第一款至第三款或第六款情形之ㄧ者,土地及合法建築物所有權人始得按主管機關所定更新單元劃定基準,自行劃定更新單元。【修正第十一條,條次變更為第二十一條】

註:更條例第六條第一款至第三款或第六款:一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。六、居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。

參、政府主導都市更新專章

一、成立都市更新推動小組

為督導及推動都市更新政策、研訂都市更新目標及策略,並協調跨部會、跨中央及地方政府推動業務之爭議,增訂條文明定行政院及各級主管機關得遴聘(派)學者、專家、熱心公益人士組成都市更新推動小組小組,協助推動都更業務。(新增第十條)

 二、增加公辦都更之執行彈性與推動能量

近年來,因民辦都更爭議頻頻登上媒體版面,導致社會對於由政府來主導都更(公辦都更)產生期待,而不少政治人物也頻頻把「推動公辦都更」列為選舉政見,然而各級都市更新主管機關確有人力及行政資源不足,難以全然由其主導辦理之問題。為增加公辦都更之執行彈性,於直轄市、縣(市)主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關(構)為實施者之外,增列其亦得經公開評選程序委託都市更新事業機構實施都市更新事業。另,為配合新增第八條策略性更新地區之劃定,明定其都市更新事業之實施亦得由中央主管機關主導辦理,以增加其推動能量。【修正第九條,條次變更為第十一條】

三、增訂公開評選申請、審核及爭議申訴等規定

現行公辦都更公開評選程序係依都更條例施行細則第五條之一規定,得準用促進民間參與公共建設法有關申請及審核程序之規定。由於,都更案件與促參案件性質不盡相同,準用範疇迭生爭議。故參考促進民間參與公共建設法、政府採購法、民間參與公共建設申請及審核程序爭議處理規則等法規,增訂公開評選申請、審核及爭議申訴之規定。【新增第十二條至第十九條】

肆、同意門檻之調整

一、提高事業概要同意門檻

現行(第十條)條文規定,事業概要應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意。如此低之門檻,除有代表性不足之問題外,並有事業概要核准後遲未籌組更新團體,或逕將該事業概要轉移予其他都市更新事業機構,影響其他所有權人權益等問題。為增加事業概要之代表性及提高後續推動更新事業計畫之可行性,參照司法院釋字第七百零九號解釋文精神,修正同意門檻,適度提高申請核准事業概要之同意門檻至二分之一。【修正第十條,條次變更為第二十條】

二、政府主導之都市更新也要有同意門檻

現行條文對於由政府主導辦理之都更,並無徵求同意之規定,其限制私有土地與合法建築物所有權人行使同意之權益,導致後續強制實施之正當性遭受質疑,且有違憲之疑義。故考量實際實施情形、一般社會觀念與推動需要等因素,明定政府主導之都更事業計畫亦須徵求私有土地及私有合法建築物所有權人過半之同意;但公有土地及公有合法建築物所有權面積均超過十分之九者,則免徵得私有土地及私有合法建築物之同意,以避免都更計畫受制於少部分私有土地及私有合法建築物所有權人。【修正第二十二條,條次變更為第三十五條】

三、提高都市更新事業計畫之同意門檻

現行都市更新事業計畫同意門檻是否偏低?是否應該提高?應該提高多少?總是成為都更修法之爭點。在綜合各界意見之下,除迅行劃定之更新地區之同意比例仍維持現行二分之一之規定外,若為「經劃定應實施更新之地區」,則同意門檻由五分之三(私有土地及私有合法建築物所有權人)、三分之二(其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積)均調高至四分之三;若為「未經劃定應實施更新之地區」,則同意門檻由三分之二(私有土地及私有合法建築物所有權人)、四分之三(其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積)均調高至五分之四;並且調高所有權人數得以不予計算之門檻,由私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意調高至十分之九;另,增訂:「同一更新單元採不同方式處理都市更新事業時,其同意之人數與面積比例,應分別計算之。」【修正第二十二條,條次變更為第三十五條】

四、撤銷同意書之但書規定明確化

現行條文對於撤銷同意書之但書規定-「出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者,不在此限」,未盡明確,實務上難以認定,執行上屢有爭議,故明定所有權人同意時之權益高於報核之計畫時,所有權人始有於公開展覽期滿前撤銷同意書之權利,以兼顧民眾權益之保障及都市更新事業計畫之安定性。【修正第二十二條,條次變更為第三十五條】

五、權利變換計畫也要徵得所有權人同意

現行條文並無權利變換計畫應徵得所有權人同意之規定,為保障所有權人之權益,明定都市更新事業計畫應與權利變換計畫併同報核,俾讓所有權人於簽訂同意書時,能了解權利變換分配之內容;如未能併同報核時,則權利變換計畫必須比照都市更新事業計畫,先徵得所有權人一定比例之同意後(同意門檻與都市更新事業計畫相同),始得報核。【修正第二十九條,條次變更為第四十五條】

六、同意比例之計算明確化

考量實務上屢有未辦繼承登記無法確認繼承人,或日據時期會社、組合登記、神明會尚未依地籍清理條例完成申報或申請登記而無法釐清權屬之情形,如須等到該等權屬確認後才能辦理更新,將造成更新事業推動之困難。故明定事業概要及都市更新事業計畫之同意比例計算依下列規定辦理:(1)如該所有權有登記者,則以登記簿登記為準;(2)如該建築物所有權未有登記者,則以合法建物證明記載為準;(3)如為因災害受損拆除之合法建築物,或更新單元內經直轄市、縣(市)主管機關同意先行拆除之合法建築物,則以經直轄市、縣(市)主管機關核發之證明文件記載者為準;(4)因繼承、強制執行、徵收、法院之判決於登記前已取得所有權,於申請或報核時能提出證明文件者,得以該證明文件記載者為準,行使同意權並納入比例計算。若前述登記簿登記、證明文件記載為公同共有者,或尚未辦理繼承登記,於分割遺產前為繼承人公同共有者,應以公同共有人數為其同意人數,並以其占該公同共有全體人數之比例,乘以該公同共有部分面積所得之面積計算其同意面積。【新增第三十七條】

七、不納入同意比例計算之範圍不變

現行條文(第十二條)不納入同意比例計算之範圍不予擴大,以免限縮了人民對於財產權權利之行使。(保留原條文第十二條內容,條次變更為第二十二條)

註:現行條文(第十二條)曾研議修正擴大不納入同意比例計算之範圍。

伍、都更程序之簡化、完備化與明確化

一、事業概要之核准應踐行正當行政程序:審議、公告及通知相關權利人

現行(第十條)條文規定,經劃定應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准;惟依司法院釋字第七百零九號解釋文,主管機關核准事業概要前,應經主管機關之適當組織審議。故為踐行正當之行政程序,維護民眾之權益,明定事業概要應由主管機關依第二十七條規定審議核准,並於核准後公告三十日並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人。【修正第十條,條次變更為第二十條】

二、都市更新事業計畫審議修正後,需不需要再辦公展?予以明確化

都市更新事業計畫經審議修正幅度較大時,是否需要再辦公展以讓所有權人了解審議修正內容及表達意見?現行(第十九條)條文僅規定:「經各級主管機關審議修正者,免再公開展覽。」似欠明確,故明定:「除經各級主管機關審議認有重大調整要求重行公開展覽者外,免再公開展覽。」【修正第十九條,條次變更為第三十條】

三、都市更新事業計畫與事業概要內容不同時,免再辦理事業概要之變更

由於事業概要屬於都市更新事業之發起階段,同意比例僅為二分之一,於事業概要核准後之整合階段,仍須配合所有權人及相關單位意見,據以擬訂都市更新事業計畫。若其內容與事業概要所有不同,要求辦理事業概要之變更意義不大,況且事業概要僅為都市更新事業計畫之摘要表述,故明定都市更新事業計畫擬訂或變更後,與事業概要內容有所不同時,只需於都市更新事業計畫內敘明與事業概要不同之處,供審議參考即可,免再辦理事業概要之變更,以縮短行政作業程序。【修正第十九條,條次變更為第三十條】

四、都市更新事業計畫與權利變換計畫發布實施前之聽證

參照司法院釋字第七百零九號解釋文之精神,明定主管機關應於核定發布實施都市更新事業計畫(及權利變換計畫)前,除於核定前已無任何異議,足以形成論辯之爭點,或業經全體所有權人同意以整建維護、協議合建或其他方式辦理,而無聽證之實益者,得以免舉辦外,應依行政程序法有關聽證之規定舉行聽證,使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述,而後由主管機關斟酌全部聽證之結果作成行政處分。【新增第三十一條;修正第二十九條,條次變更為第四十五條】

五、都市更新事業計畫變更作業程序之簡化

為簡化加速行政程序流程,明定都市更新事業計畫之變更,得按不同處理方式及取得同意之情形,於經更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意後,免辦理公聽會及公開展覽;另,若其變更無涉公共利益者,得免除公聽會、公開展覽、聽證及審議程序,包括:(1)變更「實施者」,且已依第三十五條規定徵求所有權人同意,並經原實施者與新實施者辦理公證者;(2)變更「拆遷安置計畫」、「財務計」、「實施進度」、「權利變換價值估算及分配原則」、「實施風險控管方案」、「維護管理及保固事項」等事項,且更全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者;(3)變更「區內公共設施興修或改善計畫」、「整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說」、「重建區段之土地使用計畫,含建築物配置及設計圖說」、「都市設計或景觀計畫」,且經各級主管機關認定不影響原核定之都市更新事業計畫者。但,其中拆遷安置計畫之變更,有減損其他受拆遷安置戶之權益者,則不在此限。【修正第二十九條,條次變更為第三十二條】

六、權利變換計畫變更作業程序之簡化

為簡化程序,若權利變換計畫之變更僅涉及錯誤之更正、圖冊之釐正、土地及建築物之移轉、分割、設定負擔及抵押權、典權、限制登記之塗銷等,或業經變動雙方當事人同意、或經主管機關認定不影響原核定之權利變換計畫、其他權利關係人之權益,則無必要再徵求一定比例之同意及舉辦聽證。【修正第二十九條之一,條次變更為第四十六條】

陸、都市更新事業之實施

一、設置專責法人機構

都更條例立法時,即於第十七條第二項規定,直轄市、縣(市)主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構。之後,行政院核定之加速推動都市更新方案(2006年01月25日院臺建字第0950081323號函)、都市更新推動計畫(2009年2月9日院臺建字第0980003685號函)及都市更新產業行動計畫(2010年11月16日院臺建字第0990062966號函)都一再提及有必要設立都更專責機構,並把缺乏都更專責機構列為檢討項目。此次修正將第二項合併於第一項,明定各級主管機關得視實際需要設專責法人機構,經主管機關委託或同意,協助推動或實施都市更新事業。至於專責法人機構之組織樣態,則由主管機關視需求設立。【修正第十七條,條次變更為第二十八條】

二、都市更新基金之設置與運用

為因應政府辦理都市更新之需求,增加政府量能,修正現行(第十八條)條文設置都市更新基金之緣由,增訂主管機關為實施都市更新事業,得設置都市更新基金辦理,並為各級主管機關因地制宜、彈性運用都市更新基金之需要,修正現行(第十八條)條文第二項,明定有關都市更新基金應遵循事項之辦法或自治法規,由各級主管機關定之。【修正第十八條,條次變更為第二十九條】

三、建立「準」業務代行制度

都市更新會由更新單元內土地及合法建築物所有權人自行組織,享受及負擔更新事業之權利與義務。惟,都市更新會之組成欠缺專業技術及資金來源,影響都市更新事業之有效推動。揆諸日本在平成八年,即於都市再開發法(第112條至118條)創設都市更新業務代行者制度,並依其業務範圍不同分為兩類:其一,為特定業務代行者;其二,為一般業務代行者(詳參日本公益社団法人全国市街地再開発協会「業務代行方式の概要」,http://www.uraja.or.jp/town/knowhow/daiko.html)。我國既有意輔導社區自力都更,自當引進日本都市更新業務代行者作法,以利更新會推動其更新事業。否則,以目前法未規範,業者良莠不齊,如何贏得住戶之信賴?為此,參酌日本都市更新業務代行者制度,明定都市更新會得依民法規定委任依法成立之機構,統籌辦理都市更新事業之行政、協調、調查規劃設計、工程監造、施工及剩餘資產處分等事務。惟,為避免受委任機構良莠不齊,影響相關權利人之權益,另於第三十四條明定,受委任機構之資本總額或實收資本額、負責人、經理人員專門學識或經驗、營業項目及實績等,應於都市更新事業計畫敘明。【新增第二十六條】

四、增列都市更新事業計畫應表明事項

為配合實務執行之需要,增列都市更新事業計畫應表明事項:「權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比例可確定者,其分配比例」、「實施風險控管方案」、「維護管理及保固事項」,經都更審議會審核其可行性後據以辦理,以降低實施風險。【修正第二十一條,條次變更為第三十四條】

五、充分揭露建商及業務代行機構之資訊

都市更新事業以重建方式實施時,都市更新事業機構雖以依公司法設立之股份有限公司為限。然而,此一規定雖過於消極,若增訂規範,限定其應具有之最低實收資本額、股東結構、負責人等資格條件,恐又有爭議。為避免受委任之都市更新事業機構及統籌辦理都市更新事業之代行機構良莠不齊,影響相關權利人之權益,明定都市更新事業機構及都市更新會委任統籌辦理都市更新事業之代行機構,均應於都市更新事業計畫充分揭露其資本總額或實收資本額、負責人、經理人員專門學識或經驗、營業項目及實績等資料。【修正第二十一條,條次變更為第三十四條】

六、刪除「多數同意協議合建、少數不同意協議合建」得申請代為徵收不同意戶之規定

現行條文(第二十五條之一)規定,經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,得就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之;對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以權利變換方式實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。此一「部分協議合建、部分權利變換、且於協議不成立尚可申請主管機關徵收」之機制遭致極大之批判;於保留「部分協議合建、部分權利變換」機制下,避免政府協助建商強制徵收民地之質疑,刪除實施者得申請主管機關徵收不同意協議合建之所有權,並讓售與實施者之規定。至於,少數不同意協議合建者,則以權利變換強制分配方式,以確保其權益。【修正第二十五條之一,條次變更為第四十一條】

七、公有土地及建築物之參與都更

現行條文(第二十七條)都市更新事業計畫範圍內之公有土地及建築物,應一律參加都市更新之規定,導致有心者以小面積之私有土地將大面積之公有土地納入一併開發,出現「以小吃大」之現象;另,為避免已有合理利用計畫且無法併同實施都市更新事業之公有房地,因民間實施者納入更新單元內,造成實務執行之困難,故明定公有土地及建築物有合理之利用計畫,確無法併同實施都市更新事業者,應予以排除,且公有土地達一定規模者,除有特殊原因者之外,應依公辦都更條文之規定由政府主導辦理。【修正第二十七條,條次變更為第四十三條】

八、增加公有財產參與更新之彈性

增加公產參與更新之彈性,明定(1)可委託民間之都市更新事業機構辦理更新;(2)配合直轄市、縣(市)政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業之需要,辦理公有土地之撥用或撥供使用;(3)參與權利變換分配時,除得分配更新後房地外,亦得主張分配權利金;(4)如有公私有產權混雜之情形,而實施者已與全體私有土地及私有合法建築物所有權人達成合建協議時,除得主張以標售或讓售予實施者外,亦得主張採權利變換方式分配更新後土地、建築物或權利金;(5)以公有土地設定地上權予實施者之方式參與或實施都市更新。【修正第二十七條,條次變更為第四十三條】

柒、權利變換

 一、所有權人得參與專業估價者之指定,並建立複核機制

由於所有權人對於現行權利價值係由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之規定,尚有疑慮;為使專業估價者之產生較為公正客觀,明定實施者委任之專業估價者,原則由實施者與土地所有權人共同指定;若無法共同指定時,則由實施者指定二家,其餘一家由實施者自各級主管機關會商相關職業團體建議之名單,以公開、隨機方式選任。另,各級主管機關得就實施者所提估價報告書,委任其他專業估價者或專業團體提複核意見,供審議參考。【新增第四十七條】

二、共同負擔之分攤計算更細緻

現行條文(第三十條)規定,共同負擔係由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例分攤;為使實施權利變換之費用能更合理分擔,並因應大面積都市更新分期分區開發之執行,明定共同負擔費用應按「權利價值比例」、「都市計畫規定(例如都市計畫變更回饋情形)」及其「費用投入與受益情形」計算,由各相關所有權人自行分擔之,讓共同負擔之計算能更細緻,並趨於公平合理。【修正第三十條,條次變更為第四十八條】

三、非經完成拆遷作業不得預為銷售,違者加重罰則

由於以權利變換實施都市更新事業時,無須取得全體所有權人同意即可申領建造執照,如依公寓大廈管理條例第五十八條規定,於領得建造執照即可辦理銷售,後續實施者無法與未同意之拆遷戶達成共識協調解決,致無法順利拆遷時,更新事業即無法依進度實施,將影響預售戶之權益。因此,明定非經完成拆遷作業不得預售,違者依第七十八條規定,處新臺幣五十萬元以上五百萬元以下罰鍰,並令其停止銷售;不停止其行為者,得按次處罰至停止為止。【修正第三十四條,條次變更為第五十二條;新增第七十八條】

四、實施都市更新事業所需資金應予以信託?

由於更新重建期間冗長,為了確保都市更新事業相關參與者之權益,應強制要求都市更新事業機構或都市更新會及出資者,將所需資金包括自有資金、融資貸款及銷售所得價金信託予信託業,依信託契約撥入專戶,專款專用於更新計畫;並為避免實施者之債權人追償風險或違約風險,參考一般不動產開發信託架構及內政部所發布「預售屋買賣定型化契約應記載事項」相關規定,明定由信託業進行履約管理,辦理資金控管事項,確保工程順利完成。至於自有資金是否應一次到位或按工程進度分次到位,則視個案所需興建資金規模,並考量實施者或出資者財務能力予以授信評等後,依信託契約約定撥入專戶。至於以信託之資金興建之興建中及興建完成之建築物,按信託法第九條之規定,仍屬信託財產,但第三人難以知悉該建築物已屬信託財產。故為避免第三人爭議,明定由實施者將信託契約送直轄市、縣(市)主管機關於建造執照、使用執照與雜項執照之適當欄位上註記該建築物為信託財產,及其委託人與受託人之名稱。【新增第六十條】

五、登記公告受異議時之處理方式

為讓事權統一,並避免都市更新與登記救濟程序產生重疊,以利都市更新之順利進行,明定登記機關於辦理所有權第一次登記公告受有都市更新異議時,登記機關於公告期滿應移送囑託機關處理,囑託機關依都更條例相關規定處理後,通知登記機關依處理結果辦理登記,免再依土地法第五十九條第二項規定辦理。另,考量實施權利變換時之土地及建築物登記涉及所有權人之權益,將都市更新權利變換實施辦法第十六條有關土地及建築物之登記,提升至條例位階規範;即,將都市更新權利變換實施辦法第十六條「實施權利變換時,其土地及建築物權利已辦理土地登記者,應以各該權利之登記名義人參與權利變換計畫,其獲有分配者,並以該登記名義人之名義辦理登記」之規定,置入都更條例。【修正第四十三條,條次變更為第六十二條】

捌、獎助 

一、建築容積獎勵明確授權由中央主管機關另定

刪除原條文(第四十四條)第一項各款奬勵項目規定,改以容積獎勵之原則性規定取代(考量更新前原建築容積高於法定容積之事實、更新後能額外提供公共或公益設施、更新後建築對於節能減碳、耐震或智慧化有正面助益、具一定面積規模以上或其他對於都市更新事業之發展有正面貢獻且高於法規規定者等),並將建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項之辦法,授權中央主管機關定之,以符授權明確性原則,並隨時可因應現況需要加以檢討,提高操作彈性。【修正第四十四條,條次變更為第六十三條】

二、都市更新容積獎勵上限額度提升至條例位階

將現行都市更新容積獎勵辦法第十三條有關都市更新容積獎勵上限額度提升條例位階明定(獎勵後之建築容積,不得超過各該建築基地一點五倍之基準容積或各該建築基地零點三倍之基準容積再加其原建築容積,且不得超過依都市計畫法第八十五條訂定施行細則之規定)。另,針對新增第八條劃定之策略性更新地區,明定由政府主導辦理,且更新單元面積達一萬平方公尺以上者,其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再加其原建築容積,不受都市計畫法第八十五條訂定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。【修正第四十四條,條次變更為第六十三條】

三、放寬建築物高度及建蔽率

考量更新後因建蔽率之規定致一樓使用面積減少,不易整合一樓所有權人,且給予建築容積獎勵受限於建築物高度限制無法充分利用,故參照都市危險及老舊建築物加速重建條例第七條之規定,明定依第七條迅行劃定更新地區有更新急迫性,或有第八條策略性劃定之更新地區,得有較高之容積奬勵額度等情形,於實施都市更新事業時,其建築物高度及建蔽率得酌予放寬,並授權地方主管機關訂定標準,以化解實務執行時整合之阻力。但考量商業區建築基地因基準建蔽率本即較住宅區為高,基於都市防災及基地透水性之考量,建蔽率之放寬應以住宅區之基地為限。【修正第四十四條,條次變更為第六十三條】

四、房屋稅減半徵收得延長至喪失所有權為止,但以十年為限

考量重建區段範圍內更新後房屋稅稅基大幅提高,致房屋稅負擔增加,影響民眾參與都市更新之意願,故明定重建區段範圍內,更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物,於房屋稅減半徵收二年期間內未移轉且經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限,以增加民眾參與都市更新意願。另,明定本條例修正施行前,房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者,不適用此項優惠。【修正第四十六條,條次變更為第六十五條】

五、協議合建者,產權移轉時得減徵土地增值稅及契稅

為鼓勵實施者朝整合全體同意之協議合建方式實施都市更新事業,於都市更新事業完成時,原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。【修正第四十六條,條次變更為第六十五條】

六、投入公辦都更適用投資抵減之規定

為增加民間業者提供資金協助主管機關或經同意之其他機關(構)實施都市更新事業之誘因,明定該公司實施都市更新事業之支出得準用投資抵減之規定。(修正第四十九條,,條次變更為第六十八條)

七、放寬金融機構對於都市更新事業之放款

依銀行法第七十二條之二第一項規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十之限制。故為協助都更計畫之所有權人、實施者及不動產投資開發專業公司資金融通,提升財務可行性,參考促進民間參與公共建設法三十一條有關重大交通建設之授信,得排除銀行法相關規定之立法例,新增明定金融機構對於實施都市更新事業所需資金之放款,不受銀行法第七十二條之二有關建築融資放款額度之限制,以利銀行協助提供都市更新相關融資。【新增第七十二條】

玖、扶助與服務

一、經濟或社會弱勢者之扶持

都市更新事業計畫核定發布實施日一年前,或以權利變換方式實施於權利變換計畫核定發布實施日一年前,於都市更新事業計畫範圍內有居住事實且符合住宅法第四條第二項之經濟或社會弱勢者身份,因其所居住建築物拆除或遷移,致無屋可居住者,除已納入都市更新事業計畫之拆遷安遷計畫或權利變換計畫之舊違章建築戶處理方案予以安置者外,直轄市、縣(市)主管機關應依住宅法規定提供社會住宅或租金補貼等協助。【新增第八十四條】

二、提供法令諮詢服務與法律扶助

直轄市、縣(市)主管機關應就都市更新涉及之相關法令、融資管道及爭議事項提供諮詢服務或必要協助。對於因無資力無法受到法律適當保護者,應由直轄市、縣(市)主管機關主動協助其依法律扶助法、行政訴訟法、民事訴訟法或其他相關法令規定申(聲)請法律扶助。【新增第八十五條】

拾、新舊條例之銜接

由於本次修法之修正幅度較大,為明確更新相關計畫於新舊條例間之適用性,明定:

  1. 事業概要已於本次修正前提出申請,受司法院釋字第七百零九號宣告違憲影響,而無法據以核准者,應依修正後同意比例規定補正,於經主管機關設立之適當組織審議後始予核准,並應公告及通知相關權利人知悉,以符合憲法所要的正當行政程序。
  2. 本次修正條文施行前已報核或已核定之都市更新事業計畫,其都市更新事業計畫或權利變換計畫之擬訂、審核及變更,除聽證規定外,得適用修正前之規定。
  3. 權利變換計畫之擬訂,應自擬訂都市更新事業計畫經核定之日起三年內報核。但本次修正條文施行前已核定之都市更新事業計畫,其權利變換計畫之擬訂,應自本條例修正之條文施行日起三年內報核。若未能依在規定之期限內報核者,其權利變換計畫之擬訂、審核及變更則依修正後之規定辦理。【新增第八十六條】

 

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