權利變換篇

「權利變換」是都市更新核心制度之一,透過這個制度,可將權利變換範圍內參與或實施都市更新事業並提供土地、建築物、他項權利或資金的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,按照他們在更新前(權利變換前)的權利價值及提供資金比例,「變換」到更新後(權利變換後)的土地、建築物或權利金。

何謂權利價值?

權利價值是權利變換參與者,包括土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,權利變換前(更新前)提供及權利變換後(更新後)分配所得的權利,經專業估價者本諸客觀公正,並運用邏輯方法及經驗法則,進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等程序所估算出的價值,該價值通常以貨幣金額表示。

更新前後權利價值誰來委託,誰來查估評定?

權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於「評價基準日」的權利價值,依據《都市更新權利變換實施辦法》第六條規定,由實施者委託三家以上「專業估價者」查估後評定之。其中,專業估價者指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。

因此,實施者除選定專業估價者外,也要決定「評價基準日」。依據《都市更新權利變換實施辦法》第八條規定,評價基準日應由實施者決定,其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。《都市更新權利變換實施辦法》第八條有一但書規定:在中華民國九十六年十二月十八日《都市更新權利變換實施辦法》修正施行前已核定發佈實施的都市更新事業計畫,實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者,其評價基準日,得以都市更新事業計畫核定發佈日為準。

委託專業估價者評估的內容包括哪些?

實施者委託專業估價者評估的內容包括:(1)更新前土地所有權人及權利變換關係人的土地權利價值及土地權利價值比例;(2)更新後供分配的建築物及其土地應有部分面積的權利價值。

辦理查估前,專業估價者應先取得哪些資料?或完成哪些分析?
  1. 勘估標的內容,包括土地標示與建物標示。
  2. 依據委託者所提供的產權清冊辦理產權分析,製作「土地產權分析表」、「建物產權分析表」、「他項權利及耕地三七五租約表」,並依土地或建物登記(簿)謄本上登載勘估標的有無假扣押、查封、預告登記等限制登記情事,載明「依土地或建物登記(簿)謄本上登載勘估標的無假扣押、查封、預告登記等限制登記情事」,或「依土地或建物登記(簿)謄本上登載勘估標的於民國○○年○○月○○日受○○地方法院或○○機關申請假扣押、查封、預告登記等限制登記情事」,以提醒使用「都市更新權利變換不動產估價報告書」者注意。
  3. 更新前建築型式(地上層數、地下層數、建物用途)。
  4. 更新後建築型式(地上層數、地下層數、建物用途)。
  5. 更新後供分配的建築物及其土地應有部分面積。
  6. 更新後建築構造。
  7. 更新前估價條件。
  8. 更新後估價條件。

權利價值評估結果如何總結?

專業估價者會在完成權利價值評定後,總結權利價值評估結果,並提出評估價值結論:

經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下,與專業意見分析後,最終價格決定如下。

(一)更新前土地權利價值總額:新臺幣_____________元(詳見「更新前土地權利價值表」)。

(二)更新後建築物及其土地應有部分權利價值總額:新臺幣_____________元(詳見「更新後各單元建築物及其土地應有部分的權利價值表」、「更新後車位權利價值表」、「更新前後權利價值分析表」)。

以上評估結果僅適用於勘估標的於市更新權利變換估價目的下之價 值參考。另使用本估價報告書者請詳閱報告內容所載之基本聲明事項、限制條件、基本事項說明及估價條件,以避免估價結果之誤用。

三家查估結果有差異,該如何選擇或處理?

實施者委託三家專業估價者提出的估價結果必然會有些差異,如何選擇呢?

  • 當三家估價結果相近(差距在百分之二十以內)時,則由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人等選定其中一家,並應於權利變換計畫書中說明選定估價結果的方式及理由。至於該選擇更新前的權利總價值較高者或較低者?更新後房地總價值較高者或較低者?對誰最有利?因為還涉及共同負擔是否合理?以及土地所有權人彼此間的權利價值比例,無法給予絕對的評斷。
  • 當三家估價結果出現百分之二十以上的差距時,依《不動產估價師法》第四十一條規定,土地所有權人或利害關係人得請求土地所在的直轄市或縣(市)不動產估價師公會協調相關的不動產估價師決定其估定價格;必要時,得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。

  • 土地負擔:權利變換範圍內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地。
  • 費用負擔:

 

發表迴響