都更範圍劃定篇

都市更新,首要工作就是要劃定都市更新的範圍。都市更新範圍可分成涵蓋面積較大的「更新地區」,以及「更新地區」內可以單獨實施都市更新事業的區塊-「更新單元」。

更新地區與更新單元
  • 更新地區:更新地區是各級政府為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,在經全面調查及評估後,於都市計畫範圍內劃定一定範圍,分別訂定都市更新計畫,作為辦理都市更新、實施都市更新事業計畫的指導。
  • 更新單元:是指更新地區內可單獨實施都市更新事業的分區。依據「都市更新條例施行細則」第五條規定,更新單元的劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色的維繫、整體再發展目標的促進、更新處理方式的一致性、公共設施負擔的公平性及土地權利整合的易行性等因素。
  • 更新單元內區段劃分:實施者可依據更新單元內的現況及未來發展方向,將更新單元劃分為「重建」、「整建」、「維護」三個區段,分別實施都市更新事業。

更新地區誰劃定?

更新地區,由直轄市、縣(市)主管機關或內政部辦理劃定,是政府推動都市更新的首要工作。一般來說,都市更新地區的劃定方式有:

  • 一般劃定:由直轄市、縣(市)主管機關應就都市的發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,劃定更新地區。
  • 優先劃定:有(1)建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞;(2)建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全;(3)建築物老舊且使用現況未符合都市應有的機能,足以影響都市健全發展;(4)建築物未能與政府重大建設計畫配合;(5)具有歷史、文化、藝術、科學、紀念價值,亟須辦理保存維護;(6)居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或公共安全等情形之一者,直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區。
  • 迅行劃定:有(1)因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞;(2)為避免重大災害的發生;(3)為配合中央或地方的重大建設等情形之一者,直轄市、縣(市)主管機關應視實際情況,迅行劃定更新地區,並視實際需要擬訂或變更都市更新計畫;另,對於「應迅行劃定為更新地區,訂定或變更都市更新計畫」的地區,上級主管機關(內政部)可要求直轄市、縣(市)主管機關限期辦理,也可於必要時可逕為辦理。
  • 都市計畫指定劃定:直轄市、縣(市)政府或鄉鎮市公所對於窳陋或髒亂地區可於細部計畫劃定更新地區,訂定更新計畫。
劃定更新地區,是否一定要訂定都市更新計畫?

從都更條例第5條規定:「直轄市、縣(市)主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,劃定更新地區,並視實際需要分別訂定都市更新計畫,……。」來看,直轄市、縣(市)主管機關在劃定更新地區時,並不一定得訂定都市更新計畫。

劃定更新地區,是否得經過審議?誰來審議?

更新地區的劃定與及都市更新計畫的擬定或變更,未涉及都市計畫的擬訂或變更,就直接送該管政府都市計畫委員會審議通過後,公告實施;若涉及都市計畫主要計畫或細部計畫的擬訂或變更,就必須依都市計畫法規定的程序,一併辦理主要計畫或細部計畫的擬訂或變更。但,屬於全區採整建或維護方式處理的更新地區,得直接由各級主管機關劃定公告實施,免依前述規定辦理審議。

民眾可以申請劃定更新地區嗎?

沒有這樣的規定可依循。

更新單元由誰劃定?

經劃定應實施更新的地區,直轄市、縣(市)主管機關可以直接劃定更新單元;若主管機關沒有劃定更新單元,則土地及合法建築物所有權人(以下簡稱申請人)可以依主管機關所訂定的更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,並於取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過法定同意門檻(詳參「同意門檻篇」)後,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,送由直轄市、縣(市)主管機關都市更新審議會審議。

何謂更新單元劃定基準?

更新單元劃定基準是申請者決定更新範圍,擬具都市更新事業概要,申請實施都市更新的依據。更新單元劃定基準係由地方政府主管機關訂定,內容可以透過主管機關網頁查詢。

未經劃定應實施更新的地區,能否自行劃定更新單元申請實施都更?

可以的!未經劃定應實施更新的地區,申請人可以按照主管機關所訂定的更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,申請實施都市更新事業。但,不在都市計畫範圍內就不能依據都市更新條例辦理都更。目前修法朝向非政府劃定應實施更新的地區必須符合一定條件方可自行劃定更新單元。

自行劃定更新單元的申請程序為何?

於經劃定或未經劃定應實施更新的地區自行劃定更新單元,申請實施都市更新的程序,究竟是與事業概要或更新事業計畫同時報核,或者得先行經主管機關審查核准,視個別直轄市、縣(市)政府「都市更新自治條例」及其都市更新法規而異。以台北市為例,其特別針對未經劃定應實施更新的地區,規定申請自行劃定更新單元者,必須符合「更新單元劃定基準」與「臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」規定,而且得在擬具事業概要或更新事業計畫報核前,經主管機關審查核准;也就是說,自行劃定更新單元與擬具事業概要或更新事業計畫報核,必須分前後階段辦理。

更新單元範圍如何劃定是好?

按照都市更新條例施行細則第5條規定:「更新單元之劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。」因此,直轄市、縣(市)政府都會考量當地社經環境、地域特色及都市紋理,自行訂定合理的更新單元劃定基準,作為申請劃定更新單元的依據。由於更新單元是實施都市更新事業的基本單位,更新單元劃定範圍過小,經常難以滿足開發的經濟效益;劃定範圍過大,則得面對整合困難,推動不易的窘境,加上更新單元的劃定有一定的基準要遵循。因此,更新單元範圍的拿捏,經常是相當的棘手,如果堅決反對參與都市更新的地主,恰巧卡在不將其納入範圍即違反劃定原則時,申請者通常得花費較多的時間去做說服的工作,甚至可能因此讓都市更新的推動停擺或破局。一旦非得將反對者納入更新單元範圍不可時,各種替代方案的推演必須完整,才有可能說服反對者,甚至在審議過程說服審議委員予以認同。

 

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