jcshieh's observation & learning

分類: 老屋重建與都市更新

  • 更新會之設立、管理及解散

  • 白話住都中心條例~認識國家住宅及都市更新中心

    謝志誠 201761

    話說上個世紀,1998年,「都市更新條例」制定時就說要「設置專責機構,實施都市更新事業」(第17條);2011年,住宅法制定時也說要「設立專責法人或機構,辦理住宅相關業務」(第8條)。

    這樣的訴求,已經不分藍綠。

    現在,將兩項任務二合為一,專責「辦理政府都市更新政策的執行、整合及主導都市更新事業的實施、協助招商履約管理」與專責「執行政府社會住宅政策、協助招商履約管理及社會住宅、資產的營運與管理」的「國家住宅及都市更新中心」就要以「行政法人」的型態成立。

    什麼是「行政法人」?它是在國家及地方自治團體以外,由中央目的事業主管機關為執行特定公共任務,依法律設立的公法人。「特定公共任務」?當然不是漫天喊價,而是要限於:(Read the rest

  • 國家住宅及都市更新中心設置條例草案總說明

    為協助弱勢者居住於合宜之住宅,提高都市土地運用效益,近年來政府積極推動市區內大面積公有土地、國營事業土地、港口、車站等周邊地區之公辦更新,包含四、五層老舊公寓重建,協助民間自力更新,提供整合及專業技能,企盼建立永續發展之都市。

    鑑於執行過程中,由於普遍缺乏整體推動住宅與都市更新計畫、公部門人力及授權不足等,導致整合協調之前置作業相當冗長,且以現有公部門資源難以加速社會住宅及都市更新個案之推動,公有土地管理機關一般缺乏土地整合開發經驗,難與社會住宅及都市更新政策配合。為強化政府職能,落實居住正義,依住宅法第八條規定主管機關得設置專責法人或機構,辦理住宅相關業務,及都市更新條例第十七條規定實施都市更新事業得設置專責機構,規劃設立行政法人國家住宅及都市更新中心Read the rest

  • 住都中心懶人包:一次了解國家住宅及都市更新中心

    資料來源:內政部營建署

  • 白話老屋重建

    謝志誠 20175

    話說蔡政府,因為體察台灣位處環太平洋地震帶,一旦發生高強度的地震災害,將導致許多耐震能力不及格的危險及老舊建築物倒塌,危及民眾生命與財產;為了因應潛在的災害風險,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,在去(2016)年底提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」,以鼓勵危險及老舊建築物加速重建。

    「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」在今(2017)年316日經立法院內政委員會議審查完畢,名稱修正為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,425日完成三讀,510日總統華總一義字第Read the rest

  • 九修都更第六年,修了什麼?

    目錄

    • 前言
    • 代拆條款何去何從
    • 更新地區與更新單元之劃定,及其與都市計畫之關係
    • 政府主導都市更新專章
    • 同意門檻之調整
    • 都更程序之簡化、完備化與明確化
    • 都市更新事業之實施
    • 權利變換
    • 獎助
    • 扶助與服務
    • 新舊條例之銜接

    前言

    都市更新條例(以下簡稱「都更條例」)第九次修正,從2011年5月展開,經3次座談會、5次研修小組會議及9次跨部會與法規會聯席審查會議,於2012年6月日提交部務會報通過,6月14日函報行政院審議,經召開6次會議於2012年11月7日完成審查,11月29日經行政院第3325次院會通過,且經行政院列為重大法案,並於12月7日函請立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將「內政委員會報告、行政院、林淑芬等22人、姚文智等31人、邱文彥等27人、李俊俋等23人、陳亭妃等21人、許添財等18人、丁守中等27人、李應元等36人、尤美女等22人、陳其邁等24人、張慶忠等22人、姚文智等17人、陳其邁等20人、蔡正元等16人、邱文彥等21人、林淑芬等25人、田秋堇等23人、姚文智等23人、邱文彥等30人、陳節如等18… Read the rest

  • 都市更新條例修正草案總說明

    都市更新條例(以下簡稱本條例)自八十七年十一月十一日公布施行後,歷經八次修正,最近一次係於九十九年五月十二日修正公布施行。因一百零二年四月二十六日司法院釋字第七百零九號解釋,宣告本條例部分條文違憲失效;另鑒於臺灣早期發展地區,已呈現建築物結構老化、防災抗震能力不足、實質環境劣化、都市機能衰敗等現象,亟待透過都市更新方式來解決,爰從「增強都更信任」、「連結都市計畫」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」八大面向檢討修正,以符合憲法所要求之正當行政程序,強化政府主導都市更新能量,維護公產權益,簡化行政程序及擴大奬助措施,同時解決實務執行爭議,以加速都更推動進程,爰擬具本條例修正草案,其修正要點如下:… Read the rest

  • 權利變換篇

    「權利變換」是都市更新核心制度之一,透過這個制度,可將權利變換範圍內參與或實施都市更新事業並提供土地、建築物、他項權利或資金的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,按照他們在更新前(權利變換前)的權利價值及提供資金比例,「變換」到更新後(權利變換後)的土地、建築物或權利金。

    何謂權利價值?

    權利價值是權利變換參與者,包括土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,權利變換前(更新前)提供及權利變換後(更新後)分配所得的權利,經專業估價者本諸客觀公正,並運用邏輯方法及經驗法則,進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等程序所估算出的價值,該價值通常以貨幣金額表示。… Read the rest

  • 都更範圍劃定篇

    都市更新,首要工作就是要劃定都市更新的範圍。都市更新範圍可分成涵蓋面積較大的「更新地區」,以及「更新地區」內可以單獨實施都市更新事業的區塊-「更新單元」。

    更新地區與更新單元
    • 更新地區:更新地區是各級政府為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,在經全面調查及評估後,於都市計畫範圍內劃定一定範圍,分別訂定都市更新計畫,作為辦理都市更新、實施都市更新事業計畫的指導。
    • 更新單元:是指更新地區內可單獨實施都市更新事業的分區。依據「都市更新條例施行細則」第五條規定,更新單元的劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色的維繫、整體再發展目標的促進、更新處理方式的一致性、公共設施負擔的公平性及土地權利整合的易行性等因素。
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  • 沒有互信,都更怎麼走下去?

    謝志誠 2012/06/01

    我不是要談很深奧的都更計畫怎麼「畫」?權利變換怎麼「變」?我只是想從一個曾經推動921災後更新重建,現在已經退下來,可以從容看待問題的角度,談談都更。

    強拆民宅,引發衝突

    都更問題,其實不全然只是都更本身的問題。文林苑強拆衝突後,輿論對於都更的反彈,就夾雜著長期累積下來的社會問題,包括房價高漲崩世代望樓興嘆、貧富落差拉大、好野人越來越好野等等。3月28日凌晨起,天龍國「依法行政」的攻頂行動,恍若回到戒嚴時期的情境,讓所有的怒氣找到了出口。強拆衝突畫面經過媒體傳播,讓社會大眾對都更產生質疑:從都更條例立法目的所揭櫫的「公共利益」,到都更條例最為核心的「多數決」機制。更有論述認為都更的精神與意義已經開始扭曲變形,甚至是在製造另一種跨世代的不公平與不正義。… Read the rest

  • 都更修法吵五年(2011~2016),吵什麼?

    都市更新條例(以下簡稱「都更條例」)第九次修正,從 2011 年 5 月展開,經 3 次座 談會、5 次研修小組會議及 9 次跨部會與法規會聯席審查會議,於 2012 年 6 月日提交部務 會報通過,6 月 14 日函報行政院審議,經召開 6 次會議於 2012 年 11 月 7 日完成審查, 11 月 29 日經行政院第 3325 次院會通過,且經行政院列為重大法案,並於 12 月 7 日函請 立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將「內政委員會報告、行政院、 林淑芬等 22 人、姚文智等 31 人、邱文彥等 27 人、李俊俋等 23 人、陳亭妃等 21 人、許 添財等 18… Read the rest

  • 分流吧?都更

    下載  分流吧?都更(2017年3月30日立法院內政委員會公聽會)

  • 都更建言(三)之容積獎勵不是萬靈丹

    過去以來,包括最近召開的執政決策協調會,政府部門總是習慣拿「提高容積獎勵,給予足夠容積」當作加速都更的催化劑。

    一、一坪換一坪之後

    談到容積獎勵,就很難不令人想到台北市政府曾引以為傲的老舊公寓「一坪換一坪」政策。識者心知肚明,能有「一坪換一坪」的福利,恩典是來自犧牲別人的天際線,讓屬於公共財的容積「合法」轉化成私有財。「地段好、戶數少、樓層低」搭配足夠的容積獎勵額度,才能吸引都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)願意先拿出資金投入更新,支付整個建築成本及管銷費用,再藉由銷售其分配所得的房地沖銷投入的資金,且還有利潤。… Read the rest

  • 都更建言(二)之公股行庫角色要積極

    針對蔡英文總統於11月14日召開的執政決策協調會議指示「執政團隊儘速研擬修法,加速推動老屋更新,並鼓勵公股行庫積極參與都更」部分,提出下列見解:

    一、金融機構,心態保守

    過去以年,金融機構對於都更的心態是保守的。若有所參與,也絕大多數是針對以「都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)」擔當「實施者」的更新個案,提供建商「建築融資」,或於更新個案完成後,提供所有權人「抵押貸款」;至於,以住戶自組的都市更新團體(即「更新會」)為「實施者」(即俗稱的「自力更新」)的更新個案,則相對少數。而,之所以會是少數,一方面是社區住戶間的問題,也就是「社區意識普遍不足,冷漠者多過熱心者,少數願意出頭者常常被澆冷水,多一事不如少一事,熱情很快冷卻下來」,另一方面則是資金籌措難度頗高。不能否認的,資金籌措難度可能來自部分住戶本身的信用瑕疵,但金融機構心態保守絕對是關鍵。… Read the rest

  • 都更建言(一)之推動都更要多軌並進

    依照現行都市更新條例規定,推動都更的途徑有「民辦」和「公辦」兩大類;前者可分成:(1)由都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)擔當實施者與(2)由所有權人自組都市更新團體(即「更新會」)為實施者,後者則可分成:(1)由主管機關自行擔當實施者或(2)經過公開評選程序委託建商,或者(1)同意其他政府機關自行擔當實施者或(2)委託建商擔當實施者。

    一、民辦都更,由盛而衰

    「民辦」部分,稍早的921災後重建因時空環境不佳與建商意願不高,故當時的都更多以由所有權人「自行實施」為主;稍後,則因房地產行情逐漸熱絡,加上各種都更口號(如「一坪換一坪」)的催促,開始導向由建商擔當實施者的「委託實施」,特別是在高地價的雙北地區。… Read the rest