分類彙整:老屋重建與都市更新

白話住都中心條例~認識國家住宅及都市更新中心

謝志誠 201761

話說上個世紀,1998年,「都市更新條例」制定時就說要「設置專責機構,實施都市更新事業」(第17條);2011年,住宅法制定時也說要「設立專責法人或機構,辦理住宅相關業務」(第8條)。

這樣的訴求,已經不分藍綠。

現在,將兩項任務二合為一,專責「辦理政府都市更新政策的執行、整合及主導都市更新事業的實施、協助招商履約管理」與專責「執行政府社會住宅政策、協助招商履約管理及社會住宅、資產的營運與管理」的「國家住宅及都市更新中心」就要以「行政法人」的型態成立。

什麼是「行政法人」?它是在國家及地方自治團體以外,由中央目的事業主管機關為執行特定公共任務,依法律設立的公法人。「特定公共任務」?當然不是漫天喊價,而是要限於:(1)具有專業需求或須強化成本效益及經營效能者;(2)不適合由政府機關推動,亦不宜交由民間辦理者;(3)所涉公權力行使程度較低者。

在台灣,行政法人制度的建立可回溯到200110月總統府成立的「政府改造委員會」及20025月行政院成立的「行政院組織改造推動委員會」,而後經過9年多的努力,「行政法人法」才終於在201148日經立法院三讀通過,並於427日經總統明令公布施行。

「行政法人」「國家住宅及都市更新中心」不是第一個(之前已有「國家表演藝術中心-國家戲劇院、國家音樂廳、衛武營國家藝術文化中心、臺中國家歌劇院、國家交響樂團」、「國家災害防救科技中心」、「國家中山科學研究院」及「國家運動訓練中心」等四個行政法人),也不會是最後一個,但從可回顧的歷史來看,設置「國家住宅及都市更新中心」何嘗不是不同階段的執政者曾經許過的承諾。

走到這裡,與其預設立場,不如來說說「國家住宅及都市更新中心設置條例」如何規範「國家住宅及都市更新中心」的設立、組織、運作、監督及解散?並期許來日的操盤手能秉持兢兢業業、認真負責的態度,俾使政策的執行更有彈性,業務的推動更有效率,資訊的揭露更透明,並以不負國人期待為職志。

國家住宅及都市更新中心設置條例草案通俗版(PDF檔)

第一章  總則

第一條說,設置「國家住宅及都市更新中心」(以下簡稱「本中心」),制定「國家住宅及都市更新中心設置條例」的目的在於「推動住宅及都市更新政策,促進居住環境改善,提升都市機能,增進公共利益,達到都市永續發展目標」。

 第二條說,本中心為行政法人型態的「公法人」;內政部是本中心的監督機關,而內政部可指定營建署督導本中心的業務。

第三條說,本中心的業務範圍如下:

一、受託管理社會住宅,包括營運、管理及包租代管相關事宜。

二、整合及投資都市更新事業。

三、擔任都市更新事業實施者。

四、受託辦理都市更新事業實施者的公開評選及其後續履約管理業務。

五、社會住宅及都市更新不動產的管理及營運。

六、住宅、都市更新的資訊蒐集、統計分析、研究規劃、可行性評估及教育訓練。

七、經內政部指示辦理社會住宅及都市更新業務。

八、其他與社會住宅及都市更新相關的業務。

第四條說,本中心的經費及資產來源如下:

一、政府核撥及捐(補)助。

二、中央都市更新及住宅相關基金提撥。

三、政府捐贈的公有土地及建築物。

四、價購取得的公有土地或建築物。

五、國內外公私立機構、團體及個人捐贈。

六、本中心實施、營運、投資社會住宅及都市更新事業的收入。

七、受託研究及提供服務的收入。

八、土地、建築物及其他服務設施處分、收益等收入。

九、其他收入。

前項第五款國內外公私立機構、團體及個人的捐贈,視同對政府的捐贈,不受金額限制。

第五條說,本中心受託辦理社會住宅租賃管理、擔任都市更新事業實施者、投資都市更新事業計畫等業務,提經董事會通過後,需報請內政部核定。

本中心應訂定組織章程、人事管理、會計制度、內部控制、稽核作業、採購作業及其他規章,提經董事會通過後,需報請內政部備查。

本中心就其執行的公共事務,在不牴觸有關法律或法規命令的範圍內,可訂定規章,並提經董事會通過後,報請內政部備查。

第二章 組織

第六條說,本中心設董事會,聘任董事十一人至十五人,由監督機關就下列人員遴選後,提請行政院院長聘任;解聘時,也須提請行政院長解聘:

一、政府相關機關(構)代表。

二、住宅、都市更新、法律或財務相關的學者、專家。

前項政府相關機關(構)代表董事人數,不得超過董事總人數的三分之一。

專任的董事不可以超過董事總人數的三分之一。

聘任的董事,任一性別不得少於總人數的三分之一。

第七條說,本中心設監事會,聘任監事三人至五人,由監督機關就下列人員遴選後,提請行政院院長聘任;解聘時,也須提請行政院長解聘:

一、政府相關機關(構)代表。

二、住宅、都市更新、法律、會計或財務相關的學者、專家。

監事應互選一人擔任常務監事。

聘任的監事,任一性別不得少於總人數的三分之一。

第八條說,董事、監事任期為四年,不分屆次,採個別董、監事計算,任期期滿可續聘一次。但本條例施行後,第一次任命的董事,其中七人的任期為二年;第一次任命的監事,其中二人的任期為二年。

代表政府機關(構)的董事、監事,應依職務異動而改聘,不受前項續聘次數的限制;依第六條第一項第二款及前條第一項第二款規定聘任的「學者、專家」董事、監事任期屆滿前若有出缺,則由監督機關再行遴選後,提請行政院院長補聘,但補聘的「學者、專家」董事、監事任期至原任者的任期屆滿時為止。

第九條說,有下列情事之一者,不得聘任為董事、監事:

一、受監護宣告或輔助宣告尚未撤銷。

二、受有期徒刑以上刑的判決確定,而沒有獲得緩刑的宣告。

三、受破產宣告尚未復權。

四、褫奪公權尚未復權。

五、經公立醫院證明身心障礙致不能執行職務。

董事、監事有前項各款情形之一或無故連續不出席、列席董事會會議、監事會會議達三次者,應予解聘。

董事、監事有下列各款情事之一者,得予解聘:

一、行為不檢或品行不端,影響本中心形象,有確實證據。

二、工作執行不力或怠忽職責,有具體事實或違反聘約情節重大。

三、當屆內本中心年度績效評鑑連續二年未達監督機關所定標準。

四、違反公務人員行政中立法情事,有確實證據。

五、就主管事件,接受關說或請託,或利用職務關係,接受招待或餽贈,損害公益或本中心利益,有確實證據。

六、非因職務需要,動用本中心財產,有確實證據。

七、違反本條例所定利益迴避原則或第十七條第一項前段特定交易行為禁止情事(即,不得與本中心有買賣、租賃、承攬及其他交易行為),有確實證據。

八、其他不適任董事、監事職位的行為。

前項各款情形,監督機關於解聘前,應給予當事人陳述意見及申辯的機會。

本中心董事、監事的遴聘、解聘、補聘方式及其他相關事項辦法,授權監督機關制定。

第十條說,本中心設專任董事長一人,由內政部就董事中提請行政院院長聘任;解聘時,也須提請行政院院長解聘。

董事長的聘任,應由內政部訂定遴聘作業辦法。

董事長對內綜理本中心一切事務,對外代表本中心;若因故不能執行職務時,則由董事長指定的董事代行職權,不能指定時,則由董事互推一人代行職權。

董事長初任年齡不得逾六十五歲,任期屆滿前年滿七十歲的話,應即更換。但有特殊考量,經行政院核准者,不在此限。

董事長的報酬,由內政部核定。

第十一條說,本中心專任董事及監事的報酬,由內政部核定;兼任董事及監事,均為無給職。

第十二條說,董事會的職權如下:

一、發展目標及計畫的審議。

二、年度業務及營運計畫的審議。

三、執行長的任免。

四、經費的籌募及預算的分配。

五、年度預算及決算報告的審議。

六、自有不動產處分或其設定負擔的審議。

七、本條例所定應經董事會決議事項的審議。

八、規章的審議。

九、其他重大事項的審議。

第十三條說,董事會每三個月開會一次;必要時,可召開臨時會議,由董事長召集,並擔任主席。

董事會會議應有過半數董事出席,若有決議,則應有出席董事過半數同意。但前條第一款至第八款等事項的決議及第十七條第一項的特別決議,則應有董事總人數過半數同意。

第十四條說,監事會的職權如下:

一、年度業務決算的審核。

二、業務、財務狀況的監督。

三、財務帳冊、文件及財產資料的稽核。

四、其他重大事項的審核或稽核。

監事單獨行使職權,常務監事應代表全體監事列席董事會會議。

第十五條說,董事、監事、常務監事均應親自出席、列席董事會會議、監事會會議,不得委託他人代理出席。

第十六條說,董事、監事應遵守利益迴避原則,不得假借職務上的權力、機會或方法,圖謀本人或關係人的利益;董事、監事的利益迴避範圍及違反時該如何處置,授權內政部制定。

董事、監事相互間,不得有配偶及三親等以內血親、姻親關係。

若董事、監事或其關係人所有的土地或建築物,有位於本中心社會住宅興建個案或都市更新事業範圍內時,該董事、監事應向董事會報告,並不得參與董事會就該個案的審議。

本條例所稱關係人,指配偶或二親等內的親屬。

第十七條說,董事、監事或其關係人,不得與本中心有買賣、租賃、承攬及其他交易行為。但有正當理由,且經董事會特別決議者,不在此限。

違反前項規定導致本中心有所損害時,行為人應對所造成的損害負擔損害賠償責任。

有第一項的但書情形時,本中心應將該董事會特別決議內容,於會後二十日內主動公開,並報內政部備查。

第十八條說,本中心設專任執行長一人,由董事長提請董事會通過後聘任;解聘時,亦須提請董事會通過後解聘。

執行長依本中心規章、董事會的決議及董事長的授權,執行本中心業務,並督導所屬人員。

第九條第一項至第四項、第十條第四項、第十六條、第十七條、第十九條第三項及第二十一條第六款等對於董事長與董事、監事的規定,適用於執行長。

第十九條說,本中心進用的人員,依本中心人事管理規章辦理,不具公務人員身分;其權利義務關係,應於契約中明定。

董事、監事的配偶及其三親等以內血親、姻親,不得擔任本中心總務、會計及人事職務。

董事長不得進用其配偶及三親等以內血親、姻親,擔任本中心職務。

第三章  業務及監督

第二十條說,為謀本中心長遠、穩定發展,本中心應擬訂發展目標及計畫,報請內政部核定。

本中心應訂定年度業務與營運計畫及預算,提經董事會通過後,報請內政部備查。

 

第二十一條說,監督機關對本中心的監督權限如下:

一、發展目標、計畫、受託辦理社會住宅管理、擔任都市更新事業實施者、投資都市更新事業計畫的核定。

二、規章、年度業務及營運計畫與預算、年度執行成果及決算報告書的備查。

三、財產及財務狀況的檢查。

四、業務績效的評鑑。

五、董事、監事的遴聘及建議。

六、董事、監事於執行業務違反法令時,得為必要的處分。

七、本中心有違反憲法、法律、法規命令時,予以撤銷、變更、廢止、限期改善、停止執行或其他處分。

八、自有不動產處分或其設定負擔的核可。

九、其他依法律所為的監督。

第二十二條說,為評鑑本中心的績效,並期評鑑結果更具公正性及客觀性,內政部應邀集有關機關代表、學者專家及社會公正人士,辦理本中心的績效評鑑;其中,學者專家及社會公正人士的人數不得少於二分之一。

績效評鑑的內容如下:

一、年度執行成果的考核。

二、營運績效及目標達成率的評量。

三、年度自籌款比率達成率。

四、經費核撥的建議。

五、其他有關事項。

績效評鑑方式、程序及其他相關事項辦法,授權監督機關制定。

第四章  會計及財務

第二十三條說,本中心的會計年度,應與政府的會計年度一致。

為與其他行政法人的會計制度達到一致性及衡平性的標準,本中心的會計制度,應依行政法人會計制度設置相關法規訂定。

本中心財務報表,應委請會計師進行查核簽證,以確保其財務報表的公正性及專業性

第二十四條說,本中心於會計年度終了後三個月內,應將年度執行成果及決算報告書,委託會計師查核簽證,提經董事會審議,並經全體監事通過後,報請內政部備查,並送審計機關。

顧及審計機關對本中心的審計監督權,並兼顧本中心的自主性,本中心的決算報告,審計機關可予以審計;審計結果,可送內政部或其他相關機關作必要的處理。

第二十五條說,考量本中心成立時,有總預算案未及編列的可能,故本中心成立當年度的經費可由內政部在原預算範圍內調整因應;另,考量經費的核撥可能發生跨單位、跨工作計畫及跨用途別等問題,為避免影響相關預算的執行,不受預算法第六十二條及第六十三條不得互相流用的限制。

第二十六條說,政府機關核撥本中心的經費,應依法定預算程序辦理,並受審計監督。

前項政府機關核撥的經費若超過本中心當年度預算收入來源的百分之五十時,應由內政部將本中心的年度預算書,送立法院審議。

本中心自主財源及其運用管理相關事項,由本中心訂定收支管理規章,報請內政部備查。

第二十七條說,本中心為推動社會住宅及都市更新政策,有必要運用公有不動產,以達政策目的時,可由由政府機關(構)採下列方式辦理,以提供業務推動所需的不動產:

一、捐贈。

二、出租。

三、無償提供使用。

本中心設立後,因興辦社會住宅及推動都市更新業務需要使用公有不動產時,可以由政府機關核撥或以自有經費價購。其中,土地價款以當期公告土地現值為準;地上建築物價款,則以稅捐稽徵機關提供的當年期評定現值為準;若無該當年期評定現值,則依公產管理機關估價結果為準。

本中心設立後因受託辦理社會住宅業務需要,可由政府機關捐贈公有不動產。但不需使用時,應歸還原捐贈機關,不得任意處分。

採第一項第一款及前項規定,以捐贈方式提供公有不動產時,不適用預算法第二十五條及第二十六條、國有財產法第二十八條及第六十條相關規定。

第一項第二款及第三款之公有不動產以外,由本中心取得之財產為自有財產。

採第第一項第三款規定,以無償提供本中心使用的公有不動產由本中心登記為管理人,所產生的收益,列為本中心的收入,不受國有財產法第七條第一項規定的限制;至於有關管理、使用、收益等相關事項辦法,授權內政部制定。但公有不動產用途廢止時,應移交各級政府公產管理機關接管。

依第一項第二款及第三款規定出租及無償提供予本中心使用的公有不動產外,由本中心取得的財產為自有財產。

第二十八說,鑑於本中心肩負興辦社會住宅及擔任都市更新事業實施者等重要任務,若政府提撥的經費無法支應業務需求,導致興建期間須以自有財產作為擔保舉債用途,以利資金調度時,應經董事會同意。

本中心所舉借的債務,以具自償性質者為限,並應先送內政部核定。預算執行結果,如有不能自償疑慮時,應即檢討並提出改善措施,報請監督機關核定。

第二十九條說,本中心辦理採購,應秉持公開、公平原則,並依我國締結簽訂條約或協定的規定辦理。

前項採購,除有符合政府採購法第四條所規定,即接受機關補助辦理採購時,補助金額占採購金額半數以上,且補助金額在公告金額以上的情形,則適用政府採購法規定,並應受補助機關的監督外,其餘採購則不適用政府採購法規定。

前項應依政府採購法第四條規定辦理的採購,若其他法律另有規定的,則依其其他法律的規定辦理。

第三十條說,本中心的相關資訊,包括年度財務報表、年度業務資訊及年度績效評鑑報告等,應依政府資訊公開法主動公開。

前項年度績效評鑑報告,應由內政部提交分析報告,送立法院備查。必要時,立法院可以要求內政部部長率同本中心董事長、執行長或相關主管到立法院報告營運狀況並備詢。

第五章  附則

第三十一條說,本中心因為執行第三條所列業務,可以向登記機關申請取得戶籍資料或土地登記規則第二十四條之一規定的第一類謄本資料(第一類謄本資料非所有權人無法直接申請,然而為了更新前期的規劃作業或土地整合,需要完整的所有權人資料才能有效的分析權屬與進行溝通),並繳納相關規費。

本中心因業務需要依第一項規定向登記機關申請取得的資料,相關的蒐集、處理及利用等事項,應依個人資料保護法相關規定辦理。

第三十二條說,本中心為行政法人,它的定位是公法人,若人民對於本中心在行使公權力時所作的行政處分有所不服,可依訴願法規定,向內政部提起訴願。

第三十三條說,本中心因為情勢或事實有所變更或營運績效不彰,導致原設立目的不能達成時,可由內政部提請行政院同意後,予以解散。

本中心解散時,人員的聘任契約應予以終止;賸餘的財產繳交國庫,相關債務則由監督機關概括承受。

第三十四條說,本條例施行日期,由行政院決定。

國家住宅及都市更新中心設置條例草案總說明

為協助弱勢者居住於合宜之住宅,提高都市土地運用效益,近年來政府積極推動市區內大面積公有土地、國營事業土地、港口、車站等周邊地區之公辦更新,包含四、五層老舊公寓重建,協助民間自力更新,提供整合及專業技能,企盼建立永續發展之都市。

鑑於執行過程中,由於普遍缺乏整體推動住宅與都市更新計畫、公部門人力及授權不足等,導致整合協調之前置作業相當冗長,且以現有公部門資源難以加速社會住宅及都市更新個案之推動,公有土地管理機關一般缺乏土地整合開發經驗,難與社會住宅及都市更新政策配合。為強化政府職能,落實居住正義,依住宅法第八條規定主管機關得設置專責法人或機構,辦理住宅相關業務,及都市更新條例第十七條規定實施都市更新事業得設置專責機構,規劃設立行政法人國家住宅及都市更新中心以下簡稱本中心,專責辦理政府社會住宅及都市更新政策之執行、整合及主導都市更新事業實施、協助招商履約管理及社會住宅、資產之營運與管理。

茲因社會住宅及都市更新策略規劃、土地整合、開發實施、履約管理、營運管理等工作,皆有高度專業需求,透過本中心與民間專業單位及非營利組織之合作,可擴大產業發展規模,增加就業機會。且因推動過程中涉及公私有資產活化再利用,配合社會住宅及都市發展政策,提高執行公共性與公益性,創造民間投資機會,並使公有資產充分發揮效益,促進整體社會發展,爰擬具「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案,其要點如下:

一、本中心之組織型態、監督機關、業務範圍、經費及資產來源、規章之訂定程序。草案第二條至第五條

二、本中心董事、監事之人數、資格、聘任、任期、續聘次數、解聘、補聘方式;董事長聘任及解聘方式;董事會、監事會之職權事項,董事會開會及會議決議方式;董、監事利益迴避規定;董、監事出席會議方式、兼職不支薪、聘任之消極資格及解聘事由。草案第六條至第十七條

三、本中心執行長選聘方式、職權及本中心進用人員之權利、義務。草案第十八條及第十九條

四、本中心應訂定發展目標及計畫、監督機關之監督權限、績效評鑑之辦理方式及內容。草案第二十條至第二十二條

五。本中心之會計年度及會計制度,財務報表之查核方式;各該年度執行成果與決算報告書之提報程序及期限;政府核撥經費應依法定預算程序辦理,並送審計監督。草案第二十三條至第二十六條)

六、本中心公有或自有財產定義、管理、使用及收益等相關規定。草案第二十七條)

七、本中心舉債之要件及相關監督程序;採購辦理之規定;本中心相關資訊公開。草案第二十八條至第三十條)

八、本中心因業務需要,得向登記機關申請資料;對本中心之行政處分不服者,得向監督機關提起訴願;本中心解散條件及程序之規定。草案第三十一條至第三十三條)

 

第一章  總則

第一條  為推動住宅及都市更新政策,促進居住環境改善,提升都市機能,增進公共利益,達到都市永續發展目標,特設國家住宅及都市更新中心(以下簡稱本中心),並制定本條例。

第二條  本中心為行政法人;其監督機關為監督機關。

監督機關得指定專責機關督導本中心業務。

第三條  本中心之業務範圍如下:

一、社會住宅之受託管理。

二、都市更新事業之整合及投資。

三、擔任都市更新事業實施者。

四、受託辦理都市更新事業實施者之公開評選及其後續履約管理業務。

五、社會住宅及都市更新不動產之管理及營運。

六、住宅、都市更新之資訊蒐集、統計分析、研究規劃、可行性評估及教育訓練。

七、經監督機關指示辦理社會住宅及都市更新業務。

八、其他與社會住宅及都市更新相關之業務。

第四條  本中心經費及資產來源如下:

一、政府之核撥及捐(補)助。

二、中央都市更新及住宅相關基金之提撥。

三、政府捐贈之公有土地及建築物。

四、價購取得之公有土地或建築物。

五、國內外公私立機構、團體及個人之捐贈。

六、本中心實施、營運、投資社會住宅及都市更新事業之收入。

七、受託研究及提供服務之收入。

八、土地、建築物及其他服務設施處分、收益等收入。

九、其他收入。

前項第五款之捐贈,視同對政府之捐贈。

第五條  本中心受託辦理社會住宅管理、擔任都市更新事業實施者、投資都市更新事業計畫之業務,提經董事會通過後,報請監督機關核定。

本中心應訂定組織章程、人事管理、會計制度、內部控制、稽核作業、採購作業及其他規章,提經董事會通過後,報請監督機關備查。

本中心就其執行之公共事務,在不牴觸有關法律或法規命令之範圍內,得訂定規章,並提經董事會通過後,報請監督機關備查。

第二章 組織

第六條  本中心設董事會,置董事十一人至十五人,由監督機關就下列人員遴選提請行政院院長聘任之;解聘時,亦同:

一、政府相關機關(構)代表。

二、住宅、都市更新、法律或財務相關之學者、專家。

前項第一款之董事,不得逾董事總人數三分之一。

專任之董事不得逾董事總人數三分之一。

第一項董事,任一性別不得少於總人數三分之一。

第七條  本中心設監事會,置監事三人至五人,由監督機關就下列人員遴選提請行政院院長聘任之;解聘時,亦同:

一、政府相關機關(構)代表。

二、住宅、都市更新、法律、會計或財務相關之學者、專家。

監事應互選一人為常務監事。

第一項監事,任一性別不得少於總人數三分之一。

第八條  董事、監事任期為四年,不分屆次,個別計算,期滿得續聘一次。但本條例施行後,第一次任命之董事,其中七人之任期為二年;第一次任命之監事,其中二人之任期為二年。

代表政府機關(構)之董事、監事,應依其職務異動改聘,不受前項續聘次數之限制;依第六條第一項第二款及前條第一項第二款規定聘任之董事、監事任期屆滿前出缺者,由監督機關遴選提請行政院院長補聘之,其任期至原任者之任期屆滿時為止。

第九條  有下列情事之一者,不得聘任為董事、監事:

一、受監護宣告或輔助宣告尚未撤銷。

二、受有期徒刑以上刑之判決確定,而未受緩刑之宣告。

三、受破產宣告尚未復權。

四、褫奪公權尚未復權。

五、經公立醫院證明身心障礙致不能執行職務。

董事、監事有前項各款情形之一或無故連續不出席、列席董事會會議、監事會會議達三次者,應予解聘。

董事、監事有下列各款情事之一者,得予解聘:

一、行為不檢或品行不端,致影響本中心形象,有確實證據。

二、工作執行不力或怠忽職責,有具體事實或違反聘約情節重大。

三、當屆之本中心年度績效評鑑連續二年未達監督機關所定標準。

四、違反公務人員行政中立法之情事,有確實證據。

五、就主管事件,接受關說或請託,或利用職務關係,接受招待或餽贈,致損害公益或本中心利益,有確實證據。

六、非因職務之需要,動用本中心財產,有確實證據。

七、違反本條例所定利益迴避原則或第十七條第一項前段特定交易行為禁止之情事,有確實證據。

八、其他不適任董事、監事職位之行為。

前項各款情形,監督機關於解聘前,應給予當事人陳述意見及申辯之機會。

本中心董事、監事之遴聘、解聘、補聘之方式及其他相關事項之辦法,由監督機關定之。

第十條  本中心置董事長一人,專任,由監督機關就董事中提請行政院院長聘任之;解聘時,亦同。

董事長之聘任,應由監督機關訂定作業辦法遴聘之。

董事長對內綜理本中心一切事務,對外代表本中心;其因故不能執行職務時,由其指定之董事代行職權,不能指定時,由董事互推一人代行職權。

董事長初任年齡不得逾六十五歲,任期屆滿前年滿七十歲者,應即更換。但有特殊考量,經行政院核准者,不在此限。

董事長之報酬,由監督機關核定之。

第十一條  本中心專任董事及監事之報酬,由監督機關核定之;兼任之董事及監事,均為無給職。

第十二條  董事會之職權如下:

一、發展目標及計畫之審議。

二、年度業務及營運計畫之審議。

三、執行長之任免。

四、經費之籌募及預算之分配。

五、年度預算及決算報告之審議。

六、自有不動產處分或其設定負擔之審議。

七、本條例所定應經董事會決議事項之審議。

八、規章之審議。

九、其他重大事項之審議。

第十三條  董事會每三個月開會一次;必要時,得召開臨時會議,由董事長召集,並擔任主席。

董事會會議應有過半數董事之出席,其決議應有出席董事過半數之同意。但前條第一款至第八款之決議及第十七條第一項之特別決議,應有董事總人數過半數之同意。

第十四條  監事會之職權如下:

一、年度業務決算之審核。

二、業務、財務狀況之監督。

三、財務帳冊、文件及財產資料之稽核。

四、其他重大事項之審核或稽核。

監事單獨行使職權,常務監事應代表全體監事列席董事會會議。

第十五條  董事、監事、常務監事應親自出席、列席董事會會議、監事會會議,不得委託他人代理出席。

第十六條  董事、監事應遵守利益迴避原則,不得假借職務上之權力、機會或方法,圖謀本人或關係人之利益;其利益迴避範圍及違反時之處置,由監督機關定之。

董事、監事相互間,不得有配偶及三親等以內血親、姻親之關係。

董事、監事或其關係人所有之土地或建築物,位於本中心社會住宅興建個案或都市更新事業範圍內者,董事、監事應向董事會報告,並不得參與董事會就該個案之審議。

本條例所稱關係人,指配偶或二親等內之親屬。

第十七條  董事、監事或其關係人,不得與本中心為買賣、租賃、承攬及其他交易行為。但有正當理由,經董事會特別決議者,不在此限。

違反前項規定致本中心受有損害者,行為人應對其負損害賠償責任。

第一項但書情形,本中心應將該董事會特別決議內容,於會後二十日內主動公開之,並報監督機關備查。

第十八條  本中心置執行長一人,專任,由董事長提請董事會通過後聘任之;解聘時,亦同。

執行長依本中心規章、董事會之決議及董事長之授權,執行本中心業務,並督導所屬人員。

第九條第一項至第四項、第十條第四項、第十六條、第十七條、第十九條第三項及第二十一條第六款,於執行長準用之。

第十九條  本中心進用之人員,依本中心人事管理規章辦理,不具公務人員身分;其權利義務關係,應於契約中明定。

董事、監事之配偶及其三親等以內血親、姻親,不得擔任本中心總務、會計及人事職務。

董事長不得進用其配偶及三親等以內血親、姻親,擔任本中心職務。

第三章  業務及監督

第二十條  本中心應擬訂發展目標及計畫,報請監督機關核定。

本中心應訂定年度業務與營運計畫及其預算,提經董事會通過後,報請監督機關備查。

第二十一條  監督機關對本中心之監督權限如下:

一、發展目標、計畫、受託辦理社會住宅管理、擔任都市更新事業實施者、投資都市更新事業計畫之核定。

二、規章、年度業務及營運計畫與預算、年度執行成果及決算報告書之備查。

三、財產及財務狀況之檢查。

四、業務績效之評鑑。

五、董事、監事之遴聘及建議。

六、董事、監事於執行業務違反法令時,得為必要之處分。

七、本中心有違反憲法、法律、法規命令時,予以撤銷、變更、廢止、限期改善、停止執行或其他處分。

八、自有不動產處分或其設定負擔之核可。

九、其他依法律所為之監督。

第二十二條  監督機關應邀集有關機關代表、學者專家及社會公正人士,辦理本中心之績效評鑑;學者專家及社會公正人士之人數不得少於二分之一。

前項績效評鑑之內容如下:

一、本中心年度執行成果之考核。

二、本中心營運績效及目標達成率之評量。

三、本中心年度自籌款比率達成率。

四、本中心經費核撥之建議。

五、其他有關事項。

第一項績效評鑑之方式、程序及其他相關事項之辦法,由監督機關定之。

第四章  會計及財務

第二十三條  本中心會計年度,應與政府會計年度一致。

本中心之會計制度,依行政法人會計制度設置相關法規訂定。

本中心財務報表,應委請會計師進行查核簽證。

第二十四條  本中心於會計年度終了後三個月內,應將年度執行成果及決算報告書,委託會計師查核簽證,提經董事會審議,並經全體監事通過後,報請監督機關備查,並送審計機關。

前項決算報告,審計機關得審計之;審計結果,得送監督機關或其他相關機關為必要之處理。

第二十五條  本中心成立年度之政府核撥經費,得由監督機關在原預算範圍內調整因應,不受預算法第六十二條及第六十三條規定之限制。

第二十六條  政府機關核撥本中心之經費,應依法定預算程序辦理,並受審計監督。

前項政府機關核撥之經費超過本中心當年度預算收入來源百分之五十者,應由監督機關將本中心年度預算書,送立法院審議。

本中心自主財源及其運用管理相關事項,由本中心訂定收支管理規章,報請監督機關備查。

第二十七條  本中心設立時因業務必要使用之公有不動產,得由政府機關(構)採下列方式辦理:

一、捐贈。

二、出租。

三、無償提供使用。

本中心設立後因業務之需要得以政府機關核撥或自有經費價購公有不動產。土地之價款以當期公告土地現值為準。地上建築物之價款,以稅捐稽徵機關提供之當年期評定現值為準;無該當年期評定現值者,依公產管理機關估價結果為準。

本中心設立後因受託辦理社會住宅業務之需要,得由政府機關捐贈公有不動產。但不需使用時,應歸還原捐贈機關,不得任意處分。

採第一項第一款及前項之捐贈者,不適用預算法第二十五條及第二十六條、國有財產法第二十八條及第六十條相關規定。

第一項第三款之公有不動產由本中心登記為管理人,所生之收益,列為本中心之收入,不受國有財產法第七條第一項規定之限制;其管理、使用、收益等相關事項之辦法,由監督機關定之。用途廢止時,應移交各級政府公產管理機關接管。

第一項第二款及第三款之公有不動產以外,由本中心取得之財產為自有財產。

第二十八條  本中心以自有資產作為舉債擔保,應經董事會同意。

本中心所舉借之債務,以具自償性質者為限,並先送監督機關核定。預算執行結果,如有不能自償之虞時,應即檢討提出改善措施,報請監督機關核定。

第二十九條  本中心之採購作業,應本公開、公平之原則,並應依我國締結簽訂條約或協定之規定。

前項採購,除符合政府採購法第四條所定情形,應依該規定辦理外,不適用該法之規定。

前項應依政府採購法第四條規定辦理之採購,於其他法律另有規定者,從其規定。

第三十條  本中心相關資訊,應依政府資訊公開法相關規定公開之;其年度財務報表、年度業務資訊及年度績效評鑑報告,應主動公開。

前項年度績效評鑑報告,應由監督機關提交分析報告,送立法院備查。必要時,立法院得要求監督機關首長率同本中心之董事長、執行長或相關主管至立法院報告營運狀況並備詢。

第五章  附則

第三十一條  本中心為執行第三條業務,得向登記機關申請取得戶籍資料或土地登記規則第二十四條之一規定之第一類謄本資料,並繳納相關規費。

依前項規定向登記機關申請取得之資料,其蒐集、處理及利用等事項,應依個人資料保護法相關規定辦理。

第三十二條  對於本中心之行政處分不服者,得依訴願法之規定,向監督機關提起訴願。

第三十三條  本中心因情事變更或績效不彰,致不能達成設立目的時,由監督機關提請行政院同意後解散之。

本中心解散時,其人員應終止契約;其賸餘財產繳庫,其相關債務由監督機關概括承受。

第三十四條  本條例施行日期,由行政院定之。

國家住宅及都市更新中心設置條例草案總說明(行政院版) PDF

 

白話老屋重建

謝志誠 20175

話說蔡政府,因為體察台灣位處環太平洋地震帶,一旦發生高強度的地震災害,將導致許多耐震能力不及格的危險及老舊建築物倒塌,危及民眾生命與財產;為了因應潛在的災害風險,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,在去(2016)年底提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」,以鼓勵危險及老舊建築物加速重建。

「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」在今(2017)年316日經立法院內政委員會議審查完畢,名稱修正為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」,425日完成三讀,510日總統華總一義字第 10600056401號令制定公布全文 13 條。

這部經內政部長宣稱可以創造27,200億元產值的「都市危險及老舊建築物加速重建條例」內容為何?讓我用「白話文」說給你聽

 

都市危險及老舊建築物加速重建條例通俗版PDF檔)

第一條說,制定都市危險及老舊建築物加速重建條例的目的在於「為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊瀕危建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質」。法規名稱「都市」已經清楚指出,都市計畫範圍內的危險及老舊建築物才能適用,不在都市計畫範圍內的危險及老舊建築物建築物就無緣適用。

第二條說,本條例的中央主管機關是內政部,地方主管機關在直轄市(如台北市、新北市)為直轄市政府;在縣(市)(如基隆市、新竹縣)則為縣(市)政府。

第三條說,並不是所有的建築物都適用這部法律,要能適用這部法律的建築物必須是「坐落在都市計畫範圍內的合法建築物」,而且不是「目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值的建築物」,「並且」要符合下列三個條件之一:

一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知所有權人或占有人停止使用,並限期命令所有人自行拆除、逾期未拆除將予以強制拆除,或經評估有危險疑慮應限期補強或拆除的建築物。

二、經結構安全性能評估,其耐震能力評分結果未達最低等級(一級分),屬確實危險應拆除的建築物。

三、屋齡三十年以上,經結構安全性能評估,其耐震能力評分結果未達一定標準,且改善不具有效益或者未設置昇降設備者的建築物。

本條例施行前,已經依建築法第八十一條、第八十二條規定拆除的危險建築物,且該建築物坐落基地尚未完成重建,則可在本條例施行日起三年內,依本條例規定申請重建。

第一項第二款、第三款「結構安全性能評估」,係由建築物所有權人委託經中央主管機關評選決定的共同供應契約機構辦理。

辦理結構安全性能評估機構及該機構人員在受託辦理結構安全性能評估時,不可以有不實的簽證或出具不實的評估報告書。

第一項第二款、第三款「結構安全性能評估」的內容、申請方式、評估項目、權重、等級、評估基準、評估方式、評估報告書、經中央主管機關評選決定的共同供應契約機構與該機構人員的資格、管理、審查及其他相關事項辦法,授權中央主管機關制定。

第四條說,主管機關可以補助辦理結構安全性能評估的費用,有關申請要件、補助額度、申請方式及其他應遵行事項辦法或自治法規,授權各級主管機關制定。

對於第三條第一項第二款、第三款「結構安全性能評估」評估結果有異議的當事人,直轄市、縣(市)政府應組成鑑定小組,受理當事人提出的鑑定申請;直轄市、縣(市)政府的鑑定結果為最終鑑定。鑑定小組的組成、執行、運作及其他應遵行事項辦法,授權中央主管機關制定。

第五條說,依據本條例規定申請重建時,新建建築物的起造人應擬具重建計畫,並且取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人的同意,然後向直轄市、縣(市)主管機關申請核准,核准後,再依據建築法令規定申請建築執照。

前項擬具重建計畫申請直轄市、縣(市)主管機關核准的施行期限至中華民國一百十六年五月三十一日截止。

第六條說,重建計畫範圍內的建築基地,可依實際需要,給予適度的建築容積獎勵;至於獎勵後的建築容積,則不得超過該建築基地一點三倍的基準容積或該建築基地一點一五倍的原建築容積,不受都市計畫法第八十五條所定施行細則規定基準容積及增加建築容積總和上限的限制。

本條例施行後三年內申請的重建計畫,可再給予該建築基地基準容積百分之十的獎勵,不受前項所規定的獎勵後建築容積上限的限制。

依第三條第二項進行合併的建築物基地或土地,超過一千平方公尺的部分,不適用前二項建築容積獎勵的規定。

依本條例申請建築容積獎勵的建築物基地或土地,不得同時適用其他法令規定的建築容積獎勵項目。

第一項關於建築容積獎勵的項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項辦法,授權中央主管機關制定。

第七條說,依據本條例規定實施重建的土地及建築物,它的建蔽率及建築物高度可考慮予以放寬;放寬標準授權直轄市、縣(市)主管機關制定。但建蔽率的放寬以住宅區的基地為限,且不得超過原建蔽率。

第八條說,本條例施行後五年內申請的重建計畫,重建計畫範圍內的土地及建築物,經直轄市、縣(市)主管機關綜觀地區發展趨勢及財政狀況後,可同意依下列規定減免稅捐:

一、重建期間土地無法使用的部分,免徵地價稅。若有未能依建築期限完成重建且責任可歸屬土地所有權人的情形,則依法予以課徵。

二、重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

三、若重建前合法建築物所有權人為自然人,且持有重建後的建築物,於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉,則可延長房屋稅減半徵收期間至喪失所有權(即,將重建後持有建築物出售)止,但以十年為限。

依據本條例適用租稅減免的土地及建築物,不得同時併用其他法律規定的同稅目租稅減免。若有其他法律所規定的租稅減免比本條例更為有利的話,則可適用其他最有利的法律規定。

第一項規定的房屋稅減半徵收年限屆期前半年,行政院可視情況予以延長,但以延長一次為限。

第九條說,直轄市、縣(市)主管機關應輔導第三條第一項第一款(即,經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知所有權人或占有人停止使用,並限期命令所有人自行拆除、逾期未拆除將予以強制拆除,或經評估有危險疑慮應限期補強或拆除)的合法建築物重建,並就其重建計畫所涉及的相關法令、融資管道及工程技術事項等提供協助。

若重建計畫範圍內有居住事實且符合住宅法第四條第二項規定條件的經濟或社會弱勢者,則直轄市、縣(市)主管機關應依住宅法規定提供社會住宅或租金補貼等協助。

第十條說,各級主管機關可以針對新建建築物起造人擬具的重建計畫給予補助,並於有下列情形時,提供其重建工程必要融資的貸款信用保證:

一、經直轄市、縣(市)主管機關依第九條第一項規定提供輔導協助,並經評估認定其重建工程必要資金的取得有困難。

二、起造人為自然人,且沒有營利事業機構願意協助他們取得必要的資金,並經直轄市、縣(市)主管機關認定狀況屬實。

三、經直轄市、縣(市)主管機關評估後,認定應優先推動重建的地區。

直轄市、縣(市)主管機關所需的補助經費,中央主管機關應予以補助。

第十一條說,若接受委託辦理結構安全性能評估的機構及該機構人員有違反第三條第五項規定作出不實的簽證或出具不實的評估報告書,則處以新臺幣一百萬元以上五百萬元以下的罰鍰。

第十二條說,本條例施行細則,授權中央主管機關制定。

第十三條說,本條例自公布日,中華民國一百零六年五月十日起開始施行。

九修都更第六年,修了什麼?

目錄

  • 前言
  • 代拆條款何去何從
  • 更新地區與更新單元之劃定,及其與都市計畫之關係
  • 政府主導都市更新專章
  • 同意門檻之調整
  • 都更程序之簡化、完備化與明確化
  • 都市更新事業之實施
  • 權利變換
  • 獎助
  • 扶助與服務
  • 新舊條例之銜接

前言

都市更新條例(以下簡稱「都更條例」)第九次修正,從2011年5月展開,經3次座談會、5次研修小組會議及9次跨部會與法規會聯席審查會議,於2012年6月日提交部務會報通過,6月14日函報行政院審議,經召開6次會議於2012年11月7日完成審查,11月29日經行政院第3325次院會通過,且經行政院列為重大法案,並於12月7日函請立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將「內政委員會報告、行政院、林淑芬等22人、姚文智等31人、邱文彥等27人、李俊俋等23人、陳亭妃等21人、許添財等18人、丁守中等27人、李應元等36人、尤美女等22人、陳其邁等24人、張慶忠等22人、姚文智等17人、陳其邁等20人、蔡正元等16人、邱文彥等21人、林淑芬等25人、田秋堇等23人、姚文智等23人、邱文彥等30人、陳節如等18 人等分別擬具之都市更新條例修正草案或部分條文修正草案」排入第8屆第8會期第14次院會討論。

由於部分修正條文尚待協商,主席作成「協商有結論時,提出本次會議處理」之決議。

就這樣,討論多年之都更條例修正草案就隨著第8屆會期結束而胎死腹中。

2016年2月1日,立法院開議,第9屆立法委員就職。

因為2月初之南部震災,行政院會於2月25日通過「防災三法:都更條例、建築法及災害防救法」部分條文修正草案,並列為立法院本會期優先法案。

2016年3月2日,行政院將都更條例修正草案函請立法院審議。

政黨輪替,民進黨政府再度上台,新內閣於2016年7月1日函請撤回先前送請審議之都更條例修正草案。

至於,民進黨政府「新」都更條例修正草案呢?

就在「千呼萬喚」與「引頸企盼」之下,民進黨政府之都更條例修正草案終於在執政將滿周年前夕,提報內政部部務會議通過。接下來,行政院審議、提報院會,然後函請立法院審議…

先不管還會有哪些坎坷的路要走,就先來說說民進黨執政後亮出的修正草案,到底修了什麼?(本文內容整理自官方資料,不含本人之好或惡、贊成或反對)

壹、代拆條款何去何從

一、實施者未經所有權人同意不得逕行拆除或遷移

權利變換計畫經主管機關核定發布實施後,即對範圍內相對人、關係人及行政機關產生規制效力,應行拆除或遷移之土地改良物應自行拆除;對於屆期不拆除者,將現行條文(第三十六條第一項)規定之「實施者得予代為或請求當地直轄市、縣(市)主管機關代為之」,修正為「除已由所有權人同意由實施者代為拆遷外,應由實施者先行協調,並檢具協調紀錄請求直轄市、縣(市)主管機關代為執行」。若實施者未經所有權人同意即逕行拆除或遷移,則依第七十九條規定,處新臺幣五十萬元以上五百萬元以下罰鍰,並令其停止。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條;新增第七十九條】

二、主管機關應先進行調處之程序

現行條文(第三十六條第一項)規定,直轄市、縣(市)主管機關於接受實施者代為拆除或遷移之請求後,即應訂定期限辦理強制拆除或遷移;修正後之條文,除規定實施者於提出請求時,應檢具協調紀錄外,也規定主管機關應「於拆除或遷移前,就拆除或遷移之期日、方式及安置事項予以調處,並於二個月內作成調處結果。不服調處結果者,得依法提請行政救濟;屆期未提起、經駁回確定或撤回者,依調處結果辦理」,以保障土地改良物所有權人、管理人或使用人之權益;也就是先進行調處,不服調處結果得再提起行政救濟。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條】

三、補償金額由專業估價者查估評定

至於因權利變換而拆除或遷移之土地改良物,應補償其價值或建築物之殘餘價值,其補償金額由「實施者查定」,修正為由「實施者委託專業估價者查估後評定」,並明定補償金額應於權利變換計畫核定發布日起十五日內發給;屆期不領取者,依法提存。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條】

四、拆除或遷移費用負擔

因權利變換而拆除或遷移之土地改良物,除由所有權人、管理人或使用人自行拆除或遷移者外,屬代為拆除或遷移者,其費用則在應領補償金額內扣回。【修正第三十六條,條次變更為第五十四條】

貳、更新地區與更新單元之劃定,及其與都市計畫之關係

一、劃定更新地區及擬具都市更新計畫,必須併行辦理

都市更新計畫為更新地區內更新單元實施都市更新擬定都市更新事業計畫之指導,但現行條文第五條前段,明定直轄市、縣(市)主管機關應…,劃定更新地區,都市更新計畫之訂定則是視實際需要而為之,導致出現「有更新地區卻無都市更新計畫」之情事;修正後之條文,明定主管機關應進行全面調查及評估,並視實際情況劃定更新地區及擬具都市更新計畫作為後續都市更新事業計畫之指導;換言之,修法降低「劃定更新地區」之強制性,但明定一有劃定更新地區之作為時,都市更新計畫之訂定必須併行辦理。【修正第五條】

 二、都市危險及老舊建築物列為應迅行劃定為更新地區之對象

都市危險及老舊建築物加速重建條例之適用對象僅限於全體所有權人同意進行重建之危險及老舊建築,而此類建築物常因基地面積等因素難以符合更新單元劃定基準之要求,為解決符合都市危險及老舊建築物加速重建條例第三條第一項第一款、第二款規定,惟未能取得全體所有權人同意之危險及老舊建築物更新重建問題,增列明定主管機關得就危險建築物迅行劃定為更新地區,以加速其更新重建之進程。【修正第七條】

三、劃定策略性更新地區,突破現行都市更新容積獎勵之限制

為都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能與改善居住環境,明定各級主管機關得視實際需要,針對大眾運輸場站、水岸、港灣周邊適合高度開發之地區,或其他有配合重大發展建設需要辦理都更之地區劃定為策略性更新地區,並於第六十三條明定策略性更新地區內,面積達一萬平方公尺以上,且由直轄市、縣(市)主管機關實施都市更新事業之更新單元,得突破現行都市更新容積獎勵限制,即獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再加其原建築容積,不受都市計畫法第八十五條訂定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。【新增第八條】

註:現行都市更新容積獎勵限制:獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地一點五倍之基準容積或各該建築基地零點三倍之基準容積再加其原建築容積。

四、更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更程序透明化與明確化

為強化資訊公開及增加民眾參與,將「更新地區之劃定或變更及都市更新計畫之擬定或變更,未涉及都市計畫之擬定或變更者,應送該管政府都市計畫委員會審議」之規定,修正為「應依都市計畫細部計畫程序辦理公開展覽、說明會、審議及發布實施」。至於涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者,仍照原條文規定,依都市計畫法規定程序辦理。另外,為避免爭議,明定全區辦理整建或維護者,始得逕由主管機關發布實施。即,更新地區採部分重建、部分整建或維護方式處理時,其更新地區之劃定或變更及都市更新計畫之擬定或變更,仍得依都市計畫細部計畫程序或都市計畫法規定程序辦理。【修正第八條,條次變更為第九條】

五、更新單元劃定基準應經都市計畫委員會審議通過

都市更新事業屬都市計畫實施之一環,作為實施都市更新事業基礎之更新單元,其劃定基準自應遵循都市計畫之指導,故明定更新單元劃定基準於都更條例修正施行後訂定或修正者,應經該管政府都市計畫委員會審議通過。【修正第十一條,條次變更為第二十一條】

六、未經劃定應實施更新之地區應符合一定條件,土地及合法建築物所有權人始可申請自行劃定更新單元

針對未經劃定應實施更新之地區,土地及合法建築物所有權人仍可按照主管機關所訂更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,申請實施都市更新事業之原條文規定,確引發「實施都更必要性」之質疑;故明定未經政府劃定更新地區應有都更條例第六條第一款至第三款或第六款情形之ㄧ者,土地及合法建築物所有權人始得按主管機關所定更新單元劃定基準,自行劃定更新單元。【修正第十一條,條次變更為第二十一條】

註:更條例第六條第一款至第三款或第六款:一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。二、建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。六、居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。

參、政府主導都市更新專章

一、成立都市更新推動小組

為督導及推動都市更新政策、研訂都市更新目標及策略,並協調跨部會、跨中央及地方政府推動業務之爭議,增訂條文明定行政院及各級主管機關得遴聘(派)學者、專家、熱心公益人士組成都市更新推動小組小組,協助推動都更業務。(新增第十條)

 二、增加公辦都更之執行彈性與推動能量

近年來,因民辦都更爭議頻頻登上媒體版面,導致社會對於由政府來主導都更(公辦都更)產生期待,而不少政治人物也頻頻把「推動公辦都更」列為選舉政見,然而各級都市更新主管機關確有人力及行政資源不足,難以全然由其主導辦理之問題。為增加公辦都更之執行彈性,於直轄市、縣(市)主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關(構)為實施者之外,增列其亦得經公開評選程序委託都市更新事業機構實施都市更新事業。另,為配合新增第八條策略性更新地區之劃定,明定其都市更新事業之實施亦得由中央主管機關主導辦理,以增加其推動能量。【修正第九條,條次變更為第十一條】

三、增訂公開評選申請、審核及爭議申訴等規定

現行公辦都更公開評選程序係依都更條例施行細則第五條之一規定,得準用促進民間參與公共建設法有關申請及審核程序之規定。由於,都更案件與促參案件性質不盡相同,準用範疇迭生爭議。故參考促進民間參與公共建設法、政府採購法、民間參與公共建設申請及審核程序爭議處理規則等法規,增訂公開評選申請、審核及爭議申訴之規定。【新增第十二條至第十九條】

肆、同意門檻之調整

一、提高事業概要同意門檻

現行(第十條)條文規定,事業概要應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意。如此低之門檻,除有代表性不足之問題外,並有事業概要核准後遲未籌組更新團體,或逕將該事業概要轉移予其他都市更新事業機構,影響其他所有權人權益等問題。為增加事業概要之代表性及提高後續推動更新事業計畫之可行性,參照司法院釋字第七百零九號解釋文精神,修正同意門檻,適度提高申請核准事業概要之同意門檻至二分之一。【修正第十條,條次變更為第二十條】

二、政府主導之都市更新也要有同意門檻

現行條文對於由政府主導辦理之都更,並無徵求同意之規定,其限制私有土地與合法建築物所有權人行使同意之權益,導致後續強制實施之正當性遭受質疑,且有違憲之疑義。故考量實際實施情形、一般社會觀念與推動需要等因素,明定政府主導之都更事業計畫亦須徵求私有土地及私有合法建築物所有權人過半之同意;但公有土地及公有合法建築物所有權面積均超過十分之九者,則免徵得私有土地及私有合法建築物之同意,以避免都更計畫受制於少部分私有土地及私有合法建築物所有權人。【修正第二十二條,條次變更為第三十五條】

三、提高都市更新事業計畫之同意門檻

現行都市更新事業計畫同意門檻是否偏低?是否應該提高?應該提高多少?總是成為都更修法之爭點。在綜合各界意見之下,除迅行劃定之更新地區之同意比例仍維持現行二分之一之規定外,若為「經劃定應實施更新之地區」,則同意門檻由五分之三(私有土地及私有合法建築物所有權人)、三分之二(其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積)均調高至四分之三;若為「未經劃定應實施更新之地區」,則同意門檻由三分之二(私有土地及私有合法建築物所有權人)、四分之三(其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積)均調高至五分之四;並且調高所有權人數得以不予計算之門檻,由私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意調高至十分之九;另,增訂:「同一更新單元採不同方式處理都市更新事業時,其同意之人數與面積比例,應分別計算之。」【修正第二十二條,條次變更為第三十五條】

四、撤銷同意書之但書規定明確化

現行條文對於撤銷同意書之但書規定-「出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者,不在此限」,未盡明確,實務上難以認定,執行上屢有爭議,故明定所有權人同意時之權益高於報核之計畫時,所有權人始有於公開展覽期滿前撤銷同意書之權利,以兼顧民眾權益之保障及都市更新事業計畫之安定性。【修正第二十二條,條次變更為第三十五條】

五、權利變換計畫也要徵得所有權人同意

現行條文並無權利變換計畫應徵得所有權人同意之規定,為保障所有權人之權益,明定都市更新事業計畫應與權利變換計畫併同報核,俾讓所有權人於簽訂同意書時,能了解權利變換分配之內容;如未能併同報核時,則權利變換計畫必須比照都市更新事業計畫,先徵得所有權人一定比例之同意後(同意門檻與都市更新事業計畫相同),始得報核。【修正第二十九條,條次變更為第四十五條】

六、同意比例之計算明確化

考量實務上屢有未辦繼承登記無法確認繼承人,或日據時期會社、組合登記、神明會尚未依地籍清理條例完成申報或申請登記而無法釐清權屬之情形,如須等到該等權屬確認後才能辦理更新,將造成更新事業推動之困難。故明定事業概要及都市更新事業計畫之同意比例計算依下列規定辦理:(1)如該所有權有登記者,則以登記簿登記為準;(2)如該建築物所有權未有登記者,則以合法建物證明記載為準;(3)如為因災害受損拆除之合法建築物,或更新單元內經直轄市、縣(市)主管機關同意先行拆除之合法建築物,則以經直轄市、縣(市)主管機關核發之證明文件記載者為準;(4)因繼承、強制執行、徵收、法院之判決於登記前已取得所有權,於申請或報核時能提出證明文件者,得以該證明文件記載者為準,行使同意權並納入比例計算。若前述登記簿登記、證明文件記載為公同共有者,或尚未辦理繼承登記,於分割遺產前為繼承人公同共有者,應以公同共有人數為其同意人數,並以其占該公同共有全體人數之比例,乘以該公同共有部分面積所得之面積計算其同意面積。【新增第三十七條】

七、不納入同意比例計算之範圍不變

現行條文(第十二條)不納入同意比例計算之範圍不予擴大,以免限縮了人民對於財產權權利之行使。(保留原條文第十二條內容,條次變更為第二十二條)

註:現行條文(第十二條)曾研議修正擴大不納入同意比例計算之範圍。

伍、都更程序之簡化、完備化與明確化

一、事業概要之核准應踐行正當行政程序:審議、公告及通知相關權利人

現行(第十條)條文規定,經劃定應實施更新之地區,其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,申請當地直轄市、縣(市)主管機關核准;惟依司法院釋字第七百零九號解釋文,主管機關核准事業概要前,應經主管機關之適當組織審議。故為踐行正當之行政程序,維護民眾之權益,明定事業概要應由主管機關依第二十七條規定審議核准,並於核准後公告三十日並通知更新單元內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人。【修正第十條,條次變更為第二十條】

二、都市更新事業計畫審議修正後,需不需要再辦公展?予以明確化

都市更新事業計畫經審議修正幅度較大時,是否需要再辦公展以讓所有權人了解審議修正內容及表達意見?現行(第十九條)條文僅規定:「經各級主管機關審議修正者,免再公開展覽。」似欠明確,故明定:「除經各級主管機關審議認有重大調整要求重行公開展覽者外,免再公開展覽。」【修正第十九條,條次變更為第三十條】

三、都市更新事業計畫與事業概要內容不同時,免再辦理事業概要之變更

由於事業概要屬於都市更新事業之發起階段,同意比例僅為二分之一,於事業概要核准後之整合階段,仍須配合所有權人及相關單位意見,據以擬訂都市更新事業計畫。若其內容與事業概要所有不同,要求辦理事業概要之變更意義不大,況且事業概要僅為都市更新事業計畫之摘要表述,故明定都市更新事業計畫擬訂或變更後,與事業概要內容有所不同時,只需於都市更新事業計畫內敘明與事業概要不同之處,供審議參考即可,免再辦理事業概要之變更,以縮短行政作業程序。【修正第十九條,條次變更為第三十條】

四、都市更新事業計畫與權利變換計畫發布實施前之聽證

參照司法院釋字第七百零九號解釋文之精神,明定主管機關應於核定發布實施都市更新事業計畫(及權利變換計畫)前,除於核定前已無任何異議,足以形成論辯之爭點,或業經全體所有權人同意以整建維護、協議合建或其他方式辦理,而無聽證之實益者,得以免舉辦外,應依行政程序法有關聽證之規定舉行聽證,使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述,而後由主管機關斟酌全部聽證之結果作成行政處分。【新增第三十一條;修正第二十九條,條次變更為第四十五條】

五、都市更新事業計畫變更作業程序之簡化

為簡化加速行政程序流程,明定都市更新事業計畫之變更,得按不同處理方式及取得同意之情形,於經更新單元內全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意後,免辦理公聽會及公開展覽;另,若其變更無涉公共利益者,得免除公聽會、公開展覽、聽證及審議程序,包括:(1)變更「實施者」,且已依第三十五條規定徵求所有權人同意,並經原實施者與新實施者辦理公證者;(2)變更「拆遷安置計畫」、「財務計」、「實施進度」、「權利變換價值估算及分配原則」、「實施風險控管方案」、「維護管理及保固事項」等事項,且更全體私有土地及私有合法建築物所有權人同意者;(3)變更「區內公共設施興修或改善計畫」、「整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標準及設計圖說」、「重建區段之土地使用計畫,含建築物配置及設計圖說」、「都市設計或景觀計畫」,且經各級主管機關認定不影響原核定之都市更新事業計畫者。但,其中拆遷安置計畫之變更,有減損其他受拆遷安置戶之權益者,則不在此限。【修正第二十九條,條次變更為第三十二條】

六、權利變換計畫變更作業程序之簡化

為簡化程序,若權利變換計畫之變更僅涉及錯誤之更正、圖冊之釐正、土地及建築物之移轉、分割、設定負擔及抵押權、典權、限制登記之塗銷等,或業經變動雙方當事人同意、或經主管機關認定不影響原核定之權利變換計畫、其他權利關係人之權益,則無必要再徵求一定比例之同意及舉辦聽證。【修正第二十九條之一,條次變更為第四十六條】

陸、都市更新事業之實施

一、設置專責法人機構

都更條例立法時,即於第十七條第二項規定,直轄市、縣(市)主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構。之後,行政院核定之加速推動都市更新方案(2006年01月25日院臺建字第0950081323號函)、都市更新推動計畫(2009年2月9日院臺建字第0980003685號函)及都市更新產業行動計畫(2010年11月16日院臺建字第0990062966號函)都一再提及有必要設立都更專責機構,並把缺乏都更專責機構列為檢討項目。此次修正將第二項合併於第一項,明定各級主管機關得視實際需要設專責法人機構,經主管機關委託或同意,協助推動或實施都市更新事業。至於專責法人機構之組織樣態,則由主管機關視需求設立。【修正第十七條,條次變更為第二十八條】

二、都市更新基金之設置與運用

為因應政府辦理都市更新之需求,增加政府量能,修正現行(第十八條)條文設置都市更新基金之緣由,增訂主管機關為實施都市更新事業,得設置都市更新基金辦理,並為各級主管機關因地制宜、彈性運用都市更新基金之需要,修正現行(第十八條)條文第二項,明定有關都市更新基金應遵循事項之辦法或自治法規,由各級主管機關定之。【修正第十八條,條次變更為第二十九條】

三、建立「準」業務代行制度

都市更新會由更新單元內土地及合法建築物所有權人自行組織,享受及負擔更新事業之權利與義務。惟,都市更新會之組成欠缺專業技術及資金來源,影響都市更新事業之有效推動。揆諸日本在平成八年,即於都市再開發法(第112條至118條)創設都市更新業務代行者制度,並依其業務範圍不同分為兩類:其一,為特定業務代行者;其二,為一般業務代行者(詳參日本公益社団法人全国市街地再開発協会「業務代行方式の概要」,http://www.uraja.or.jp/town/knowhow/daiko.html)。我國既有意輔導社區自力都更,自當引進日本都市更新業務代行者作法,以利更新會推動其更新事業。否則,以目前法未規範,業者良莠不齊,如何贏得住戶之信賴?為此,參酌日本都市更新業務代行者制度,明定都市更新會得依民法規定委任依法成立之機構,統籌辦理都市更新事業之行政、協調、調查規劃設計、工程監造、施工及剩餘資產處分等事務。惟,為避免受委任機構良莠不齊,影響相關權利人之權益,另於第三十四條明定,受委任機構之資本總額或實收資本額、負責人、經理人員專門學識或經驗、營業項目及實績等,應於都市更新事業計畫敘明。【新增第二十六條】

四、增列都市更新事業計畫應表明事項

為配合實務執行之需要,增列都市更新事業計畫應表明事項:「權利變換之分配及選配原則。其原所有權人分配之比例可確定者,其分配比例」、「實施風險控管方案」、「維護管理及保固事項」,經都更審議會審核其可行性後據以辦理,以降低實施風險。【修正第二十一條,條次變更為第三十四條】

五、充分揭露建商及業務代行機構之資訊

都市更新事業以重建方式實施時,都市更新事業機構雖以依公司法設立之股份有限公司為限。然而,此一規定雖過於消極,若增訂規範,限定其應具有之最低實收資本額、股東結構、負責人等資格條件,恐又有爭議。為避免受委任之都市更新事業機構及統籌辦理都市更新事業之代行機構良莠不齊,影響相關權利人之權益,明定都市更新事業機構及都市更新會委任統籌辦理都市更新事業之代行機構,均應於都市更新事業計畫充分揭露其資本總額或實收資本額、負責人、經理人員專門學識或經驗、營業項目及實績等資料。【修正第二十一條,條次變更為第三十四條】

六、刪除「多數同意協議合建、少數不同意協議合建」得申請代為徵收不同意戶之規定

現行條文(第二十五條之一)規定,經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意,得就達成合建協議部分,以協議合建方式實施之;對於不願參與協議合建之土地及合法建築物,得以權利變換方式實施之,或由實施者協議價購;協議不成立者,得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件,按徵收補償金額預繳承買價款,申請該管直轄市、縣(市)主管機關徵收後,讓售予實施者。此一「部分協議合建、部分權利變換、且於協議不成立尚可申請主管機關徵收」之機制遭致極大之批判;於保留「部分協議合建、部分權利變換」機制下,避免政府協助建商強制徵收民地之質疑,刪除實施者得申請主管機關徵收不同意協議合建之所有權,並讓售與實施者之規定。至於,少數不同意協議合建者,則以權利變換強制分配方式,以確保其權益。【修正第二十五條之一,條次變更為第四十一條】

七、公有土地及建築物之參與都更

現行條文(第二十七條)都市更新事業計畫範圍內之公有土地及建築物,應一律參加都市更新之規定,導致有心者以小面積之私有土地將大面積之公有土地納入一併開發,出現「以小吃大」之現象;另,為避免已有合理利用計畫且無法併同實施都市更新事業之公有房地,因民間實施者納入更新單元內,造成實務執行之困難,故明定公有土地及建築物有合理之利用計畫,確無法併同實施都市更新事業者,應予以排除,且公有土地達一定規模者,除有特殊原因者之外,應依公辦都更條文之規定由政府主導辦理。【修正第二十七條,條次變更為第四十三條】

八、增加公有財產參與更新之彈性

增加公產參與更新之彈性,明定(1)可委託民間之都市更新事業機構辦理更新;(2)配合直轄市、縣(市)政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業之需要,辦理公有土地之撥用或撥供使用;(3)參與權利變換分配時,除得分配更新後房地外,亦得主張分配權利金;(4)如有公私有產權混雜之情形,而實施者已與全體私有土地及私有合法建築物所有權人達成合建協議時,除得主張以標售或讓售予實施者外,亦得主張採權利變換方式分配更新後土地、建築物或權利金;(5)以公有土地設定地上權予實施者之方式參與或實施都市更新。【修正第二十七條,條次變更為第四十三條】

柒、權利變換

 一、所有權人得參與專業估價者之指定,並建立複核機制

由於所有權人對於現行權利價值係由實施者委任三家以上專業估價者查估後評定之規定,尚有疑慮;為使專業估價者之產生較為公正客觀,明定實施者委任之專業估價者,原則由實施者與土地所有權人共同指定;若無法共同指定時,則由實施者指定二家,其餘一家由實施者自各級主管機關會商相關職業團體建議之名單,以公開、隨機方式選任。另,各級主管機關得就實施者所提估價報告書,委任其他專業估價者或專業團體提複核意見,供審議參考。【新增第四十七條】

二、共同負擔之分攤計算更細緻

現行條文(第三十條)規定,共同負擔係由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例分攤;為使實施權利變換之費用能更合理分擔,並因應大面積都市更新分期分區開發之執行,明定共同負擔費用應按「權利價值比例」、「都市計畫規定(例如都市計畫變更回饋情形)」及其「費用投入與受益情形」計算,由各相關所有權人自行分擔之,讓共同負擔之計算能更細緻,並趨於公平合理。【修正第三十條,條次變更為第四十八條】

三、非經完成拆遷作業不得預為銷售,違者加重罰則

由於以權利變換實施都市更新事業時,無須取得全體所有權人同意即可申領建造執照,如依公寓大廈管理條例第五十八條規定,於領得建造執照即可辦理銷售,後續實施者無法與未同意之拆遷戶達成共識協調解決,致無法順利拆遷時,更新事業即無法依進度實施,將影響預售戶之權益。因此,明定非經完成拆遷作業不得預售,違者依第七十八條規定,處新臺幣五十萬元以上五百萬元以下罰鍰,並令其停止銷售;不停止其行為者,得按次處罰至停止為止。【修正第三十四條,條次變更為第五十二條;新增第七十八條】

四、實施都市更新事業所需資金應予以信託?

由於更新重建期間冗長,為了確保都市更新事業相關參與者之權益,應強制要求都市更新事業機構或都市更新會及出資者,將所需資金包括自有資金、融資貸款及銷售所得價金信託予信託業,依信託契約撥入專戶,專款專用於更新計畫;並為避免實施者之債權人追償風險或違約風險,參考一般不動產開發信託架構及內政部所發布「預售屋買賣定型化契約應記載事項」相關規定,明定由信託業進行履約管理,辦理資金控管事項,確保工程順利完成。至於自有資金是否應一次到位或按工程進度分次到位,則視個案所需興建資金規模,並考量實施者或出資者財務能力予以授信評等後,依信託契約約定撥入專戶。至於以信託之資金興建之興建中及興建完成之建築物,按信託法第九條之規定,仍屬信託財產,但第三人難以知悉該建築物已屬信託財產。故為避免第三人爭議,明定由實施者將信託契約送直轄市、縣(市)主管機關於建造執照、使用執照與雜項執照之適當欄位上註記該建築物為信託財產,及其委託人與受託人之名稱。【新增第六十條】

五、登記公告受異議時之處理方式

為讓事權統一,並避免都市更新與登記救濟程序產生重疊,以利都市更新之順利進行,明定登記機關於辦理所有權第一次登記公告受有都市更新異議時,登記機關於公告期滿應移送囑託機關處理,囑託機關依都更條例相關規定處理後,通知登記機關依處理結果辦理登記,免再依土地法第五十九條第二項規定辦理。另,考量實施權利變換時之土地及建築物登記涉及所有權人之權益,將都市更新權利變換實施辦法第十六條有關土地及建築物之登記,提升至條例位階規範;即,將都市更新權利變換實施辦法第十六條「實施權利變換時,其土地及建築物權利已辦理土地登記者,應以各該權利之登記名義人參與權利變換計畫,其獲有分配者,並以該登記名義人之名義辦理登記」之規定,置入都更條例。【修正第四十三條,條次變更為第六十二條】

捌、獎助 

一、建築容積獎勵明確授權由中央主管機關另定

刪除原條文(第四十四條)第一項各款奬勵項目規定,改以容積獎勵之原則性規定取代(考量更新前原建築容積高於法定容積之事實、更新後能額外提供公共或公益設施、更新後建築對於節能減碳、耐震或智慧化有正面助益、具一定面積規模以上或其他對於都市更新事業之發展有正面貢獻且高於法規規定者等),並將建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項之辦法,授權中央主管機關定之,以符授權明確性原則,並隨時可因應現況需要加以檢討,提高操作彈性。【修正第四十四條,條次變更為第六十三條】

二、都市更新容積獎勵上限額度提升至條例位階

將現行都市更新容積獎勵辦法第十三條有關都市更新容積獎勵上限額度提升條例位階明定(獎勵後之建築容積,不得超過各該建築基地一點五倍之基準容積或各該建築基地零點三倍之基準容積再加其原建築容積,且不得超過依都市計畫法第八十五條訂定施行細則之規定)。另,針對新增第八條劃定之策略性更新地區,明定由政府主導辦理,且更新單元面積達一萬平方公尺以上者,其獎勵後之建築容積不得超過各該建築基地二倍之基準容積或各該建築基地零點五倍之基準容積再加其原建築容積,不受都市計畫法第八十五條訂定施行細則基準容積加計增加建築容積總和上限之限制。【修正第四十四條,條次變更為第六十三條】

三、放寬建築物高度及建蔽率

考量更新後因建蔽率之規定致一樓使用面積減少,不易整合一樓所有權人,且給予建築容積獎勵受限於建築物高度限制無法充分利用,故參照都市危險及老舊建築物加速重建條例第七條之規定,明定依第七條迅行劃定更新地區有更新急迫性,或有第八條策略性劃定之更新地區,得有較高之容積奬勵額度等情形,於實施都市更新事業時,其建築物高度及建蔽率得酌予放寬,並授權地方主管機關訂定標準,以化解實務執行時整合之阻力。但考量商業區建築基地因基準建蔽率本即較住宅區為高,基於都市防災及基地透水性之考量,建蔽率之放寬應以住宅區之基地為限。【修正第四十四條,條次變更為第六十三條】

四、房屋稅減半徵收得延長至喪失所有權為止,但以十年為限

考量重建區段範圍內更新後房屋稅稅基大幅提高,致房屋稅負擔增加,影響民眾參與都市更新之意願,故明定重建區段範圍內,更新前合法建築物所有權人取得更新後建築物,於房屋稅減半徵收二年期間內未移轉且經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限,以增加民眾參與都市更新意願。另,明定本條例修正施行前,房屋稅減半徵收二年期間已屆滿者,不適用此項優惠。【修正第四十六條,條次變更為第六十五條】

五、協議合建者,產權移轉時得減徵土地增值稅及契稅

為鼓勵實施者朝整合全體同意之協議合建方式實施都市更新事業,於都市更新事業完成時,原所有權人與實施者間因協議合建辦理產權移轉時,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得減徵土地增值稅及契稅百分之四十。【修正第四十六條,條次變更為第六十五條】

六、投入公辦都更適用投資抵減之規定

為增加民間業者提供資金協助主管機關或經同意之其他機關(構)實施都市更新事業之誘因,明定該公司實施都市更新事業之支出得準用投資抵減之規定。(修正第四十九條,,條次變更為第六十八條)

七、放寬金融機構對於都市更新事業之放款

依銀行法第七十二條之二第一項規定,商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之百分之三十之限制。故為協助都更計畫之所有權人、實施者及不動產投資開發專業公司資金融通,提升財務可行性,參考促進民間參與公共建設法三十一條有關重大交通建設之授信,得排除銀行法相關規定之立法例,新增明定金融機構對於實施都市更新事業所需資金之放款,不受銀行法第七十二條之二有關建築融資放款額度之限制,以利銀行協助提供都市更新相關融資。【新增第七十二條】

玖、扶助與服務

一、經濟或社會弱勢者之扶持

都市更新事業計畫核定發布實施日一年前,或以權利變換方式實施於權利變換計畫核定發布實施日一年前,於都市更新事業計畫範圍內有居住事實且符合住宅法第四條第二項之經濟或社會弱勢者身份,因其所居住建築物拆除或遷移,致無屋可居住者,除已納入都市更新事業計畫之拆遷安遷計畫或權利變換計畫之舊違章建築戶處理方案予以安置者外,直轄市、縣(市)主管機關應依住宅法規定提供社會住宅或租金補貼等協助。【新增第八十四條】

二、提供法令諮詢服務與法律扶助

直轄市、縣(市)主管機關應就都市更新涉及之相關法令、融資管道及爭議事項提供諮詢服務或必要協助。對於因無資力無法受到法律適當保護者,應由直轄市、縣(市)主管機關主動協助其依法律扶助法、行政訴訟法、民事訴訟法或其他相關法令規定申(聲)請法律扶助。【新增第八十五條】

拾、新舊條例之銜接

由於本次修法之修正幅度較大,為明確更新相關計畫於新舊條例間之適用性,明定:

  1. 事業概要已於本次修正前提出申請,受司法院釋字第七百零九號宣告違憲影響,而無法據以核准者,應依修正後同意比例規定補正,於經主管機關設立之適當組織審議後始予核准,並應公告及通知相關權利人知悉,以符合憲法所要的正當行政程序。
  2. 本次修正條文施行前已報核或已核定之都市更新事業計畫,其都市更新事業計畫或權利變換計畫之擬訂、審核及變更,除聽證規定外,得適用修正前之規定。
  3. 權利變換計畫之擬訂,應自擬訂都市更新事業計畫經核定之日起三年內報核。但本次修正條文施行前已核定之都市更新事業計畫,其權利變換計畫之擬訂,應自本條例修正之條文施行日起三年內報核。若未能依在規定之期限內報核者,其權利變換計畫之擬訂、審核及變更則依修正後之規定辦理。【新增第八十六條】

 

都市更新條例修正草案總說明

都市更新條例(以下簡稱本條例)自八十七年十一月十一日公布施行後,歷經八次修正,最近一次係於九十九年五月十二日修正公布施行。因一百零二年四月二十六日司法院釋字第七百零九號解釋,宣告本條例部分條文違憲失效;另鑒於臺灣早期發展地區,已呈現建築物結構老化、防災抗震能力不足、實質環境劣化、都市機能衰敗等現象,亟待透過都市更新方式來解決,爰從「增強都更信任」、「連結都市計畫」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」八大面向檢討修正,以符合憲法所要求之正當行政程序,強化政府主導都市更新能量,維護公產權益,簡化行政程序及擴大奬助措施,同時解決實務執行爭議,以加速都更推動進程,爰擬具本條例修正草案,其修正要點如下:

  • 增訂更新地區劃定應併同提出都市更新計畫,依都市計畫程序辦理;及更新單元劃定基準須先經都市計畫委員會審議通過。(修正條文第五條、第六條、第八條、第九條及第二十一條)
  • 為協助危險建築物更新,爰增列主管機關得就危險建築物逕行劃定為更新地區,加速更新進程。(修正條文第七條)
  • 增訂主管機關針對大眾運輸場站、水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者及其他配合重大發展建設需要辦理都市更新,得劃定為策略性更新地區;其面積達一定規模者及符合一定條件者,並得突破都市更新容積獎勵上限之限制,鼓勵及引導大規模之都市更新及都市再生。(修正條文第八條及第六十三條)
  • 行政院及各級主管機關得成立都市更新推動小組,督導及推動都市更新政策執行。(修正條文第十條)
  • 為增加執行彈性,並健全政府主導都市更新機制,確保私部門參與政府主導辦理都市更新案之權益,規定經主管機關同意實施更新之其他機關(構),得經公開評選委託都市更新事業機構實施都市更新事業,並增訂關於公開評選申請、審核及爭議申訴之規定。(修正條文第十一條至第十九條)
  • 為增加事業概要之代表性,提高其應取得同意門檻至二分之一,並應經主管機關以合議制及公開方式審議後始予核准之規定。(修正條文第二十條及第二十七條)
  • 未經政府劃定更新之地區,如有優先劃定更新地區之一定情形,得由民間依主管機關所定更新單元劃定基準,申請劃定更新單元及核准事業概要;另增訂其更新單元劃定基準,應經都市計畫委員會審議通過之規定。(修正條文第二十一條)
  • 都市更新事業機構及都市更新會委任統籌辦理都市更新事業之機構,均應於都市更新事業計畫充分揭露其資格條件。(修正條文第三十四條)
  • 各級主管機關得設立專責法人機構協助推動或實施都市更新事業。(修正條文第二十八條)
  • 為賦予各級主管機關因地制宜、彈性運用都市更新基金,爰規定有關都市更新基金應遵循事項之辦法,授權由各級主管機關定之。(修正條文第二十九條)
  • 為避免都市更新事業計畫審議修正幅度較大,影響所有權人權益,規定經各級主管機關審議認有重大調整者,得要求重行公開展覽。(修正條文第三十條)
  • 主管機關於核定都市更新事業計畫及權利變換計畫前,除已無爭議外,應以公開方式舉辦聽證,並斟酌全部聽證結果,說明採納及不採納之理由。(修正條文第三十一條及第四十五條)
  • 為加速行政程序流程,依處理方式、所有權人同意比例及變更計畫項目等情形之不同,分別訂定不同的行政作業簡化程序,以縮短都市更新實施時程。(修正條文第三十一條、第三十二條及第四十六條)
  • 考量災後及防災更新之急迫性,除迅行劃定更新地區之同意比例仍維持現行二分之一規定外,其餘地區為減少都市更新事業計畫實施之爭議,加強民眾權益之保障,適度提高都市更新事業計畫應取得同意之門檻,及新增規定政府主導都市更新之同意門檻,並修正所有權人撤銷同意書之條件。(修正條文第三十五條)
  • 刪除多數同意協議合建、少數不同意協議合建時,得由實施者申請主管機關徵收不同意戶後讓售予實施者之規定,以保障民眾權益。(修正條文第四十一條)
  • 公有土地確有合理利用計畫無法併同更新者,得不參與都市更新,及公有土地達一定規模者,原則應由政府主導開發,以維護公產權益。(修正條文第四十三條)
  • 為保障民眾權益,規定權利變換計畫應併同都市更新事業計畫取得所有權人一定比例之同意,以減少爭議。(修正條文第四十五條)
  • 為減少民眾對於現行權利價值查估機制之疑慮,增訂權利變換專業估價者之選定方式,增加實施者與土地所有權人得共同指定估價者之規定,並建立主管機關得委任專業估價者協助複核之機制。(修正條文第四十七條)
  • 權利變換範圍內土地改良物未拆除或遷移完竣前,不得辦理銷售,以及違反時之罰則,避免影響預售戶之權益。(修正條文第五十二條及第七十八條)
  • 增訂實施者未經所有權人同意不得拆除或遷移,並規範其罰則。另規定實施者請求主管機關代為拆除或遷移時,主管機關應先進行調處之程序,及不服主管機關調處結果得提起行政救濟之機制,以有效推展更新事業進行,並保障土地改良物所有權人、管理人或使用人之權益。(修正條文第五十四條及第七十九條)
  • 為保障參與更新事業之所有權人權益,都市更新以權利變換方式實施時,都市更新事業機構或都市更新會及出資者,應將所需資金以信託方式專款專用,以降低實施風險。(修正條文第六十條)
  • 為避免都市更新與土地登記之救濟程序產生重疊,增訂登記機關於權利變換後建築物所有權第一次登記公告受有都市更新異議時,應移送囑託機關處理,免再依土地法第五十九條第二項辦理。(修正條文第六十二條)
  • 為符合授權明確性原則及隨時因應現況需要檢討建築容積獎勵項目,爰刪除第一項各款奬勵項目,授權由中央主管機關另定之,以富彈性,並授權訂定之範圍,以符授權明確性原則。(修正條文第六十三條)
  • 為增加所有權人參與都市更新意願,減輕其負擔,修正延長更新後房屋稅減半課徵期限至喪失所有權為止,但以十年為限;另為鼓勵實施者朝整合全體同意之協議合建方式實施都市更新,規範因協議合建辦理產權移轉時,得減徵土地增值稅及契稅。(修正條文第六十五條)
  • 新增由主管機關或經同意之其他機關(構)自行實施都市更新事業有對外徵求股份有限公司提供資金並協助實施之必要時,該股份有限公司得準用投資抵減之規定(修正條文第六十八條)
  • 新增金融機構對於實施都市更新事業所需資金之放款,不受銀行法第七十二條之二有關建築融資放款額度之限制,以協助相關權利人籌措實施經費。(修正條文第七十二條)
  • 經濟或社會弱勢者,因更新致無屋可居住者,除已納入都市更新事業計畫或權利變換計畫予以安置者外,應由政府透過社會福利措施,提供必要之協助。(修正條文第八十四條)
  • 地方主管機關應提供都市更新諮詢服務及主動協助無資力者申(聲)請法律扶助。(修正條文第八十五條)
  • 為符合憲法所要求之正當行政程序及避免影響推動中更新案之安定性,爰規定事業概要、都市更新事業計畫及權利變換計畫新舊法適用之規定。(修正條文第八十六條)

下載…都市更新條例修正草案總說明(2017.05.16內政部報行政院版)

權利變換篇

「權利變換」是都市更新核心制度之一,透過這個制度,可將權利變換範圍內參與或實施都市更新事業並提供土地、建築物、他項權利或資金的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,按照他們在更新前(權利變換前)的權利價值及提供資金比例,「變換」到更新後(權利變換後)的土地、建築物或權利金。

何謂權利價值?

權利價值是權利變換參與者,包括土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者,權利變換前(更新前)提供及權利變換後(更新後)分配所得的權利,經專業估價者本諸客觀公正,並運用邏輯方法及經驗法則,進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等程序所估算出的價值,該價值通常以貨幣金額表示。

更新前後權利價值誰來委託,誰來查估評定?

權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於「評價基準日」的權利價值,依據《都市更新權利變換實施辦法》第六條規定,由實施者委託三家以上「專業估價者」查估後評定之。其中,專業估價者指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者。

因此,實施者除選定專業估價者外,也要決定「評價基準日」。依據《都市更新權利變換實施辦法》第八條規定,評價基準日應由實施者決定,其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。《都市更新權利變換實施辦法》第八條有一但書規定:在中華民國九十六年十二月十八日《都市更新權利變換實施辦法》修正施行前已核定發佈實施的都市更新事業計畫,實施者於修正施行日起六個月內申請權利變換計畫報核者,其評價基準日,得以都市更新事業計畫核定發佈日為準。

委託專業估價者評估的內容包括哪些?

實施者委託專業估價者評估的內容包括:(1)更新前土地所有權人及權利變換關係人的土地權利價值及土地權利價值比例;(2)更新後供分配的建築物及其土地應有部分面積的權利價值。

辦理查估前,專業估價者應先取得哪些資料?或完成哪些分析?
  1. 勘估標的內容,包括土地標示與建物標示。
  2. 依據委託者所提供的產權清冊辦理產權分析,製作「土地產權分析表」、「建物產權分析表」、「他項權利及耕地三七五租約表」,並依土地或建物登記(簿)謄本上登載勘估標的有無假扣押、查封、預告登記等限制登記情事,載明「依土地或建物登記(簿)謄本上登載勘估標的無假扣押、查封、預告登記等限制登記情事」,或「依土地或建物登記(簿)謄本上登載勘估標的於民國○○年○○月○○日受○○地方法院或○○機關申請假扣押、查封、預告登記等限制登記情事」,以提醒使用「都市更新權利變換不動產估價報告書」者注意。
  3. 更新前建築型式(地上層數、地下層數、建物用途)。
  4. 更新後建築型式(地上層數、地下層數、建物用途)。
  5. 更新後供分配的建築物及其土地應有部分面積。
  6. 更新後建築構造。
  7. 更新前估價條件。
  8. 更新後估價條件。

權利價值評估結果如何總結?

專業估價者會在完成權利價值評定後,總結權利價值評估結果,並提出評估價值結論:

經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下,與專業意見分析後,最終價格決定如下。

(一)更新前土地權利價值總額:新臺幣_____________元(詳見「更新前土地權利價值表」)。

(二)更新後建築物及其土地應有部分權利價值總額:新臺幣_____________元(詳見「更新後各單元建築物及其土地應有部分的權利價值表」、「更新後車位權利價值表」、「更新前後權利價值分析表」)。

以上評估結果僅適用於勘估標的於市更新權利變換估價目的下之價 值參考。另使用本估價報告書者請詳閱報告內容所載之基本聲明事項、限制條件、基本事項說明及估價條件,以避免估價結果之誤用。

三家查估結果有差異,該如何選擇或處理?

實施者委託三家專業估價者提出的估價結果必然會有些差異,如何選擇呢?

  • 當三家估價結果相近(差距在百分之二十以內)時,則由實施者協調土地所有權人及權利變換關係人等選定其中一家,並應於權利變換計畫書中說明選定估價結果的方式及理由。至於該選擇更新前的權利總價值較高者或較低者?更新後房地總價值較高者或較低者?對誰最有利?因為還涉及共同負擔是否合理?以及土地所有權人彼此間的權利價值比例,無法給予絕對的評斷。
  • 當三家估價結果出現百分之二十以上的差距時,依《不動產估價師法》第四十一條規定,土地所有權人或利害關係人得請求土地所在的直轄市或縣(市)不動產估價師公會協調相關的不動產估價師決定其估定價格;必要時,得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。

  • 土地負擔:權利變換範圍內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地。
  • 費用負擔:

 

都更範圍劃定篇

都市更新,首要工作就是要劃定都市更新的範圍。都市更新範圍可分成涵蓋面積較大的「更新地區」,以及「更新地區」內可以單獨實施都市更新事業的區塊-「更新單元」。

更新地區與更新單元
  • 更新地區:更新地區是各級政府為促進都市土地有計畫的再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,在經全面調查及評估後,於都市計畫範圍內劃定一定範圍,分別訂定都市更新計畫,作為辦理都市更新、實施都市更新事業計畫的指導。
  • 更新單元:是指更新地區內可單獨實施都市更新事業的分區。依據「都市更新條例施行細則」第五條規定,更新單元的劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色的維繫、整體再發展目標的促進、更新處理方式的一致性、公共設施負擔的公平性及土地權利整合的易行性等因素。
  • 更新單元內區段劃分:實施者可依據更新單元內的現況及未來發展方向,將更新單元劃分為「重建」、「整建」、「維護」三個區段,分別實施都市更新事業。

更新地區誰劃定?

更新地區,由直轄市、縣(市)主管機關或內政部辦理劃定,是政府推動都市更新的首要工作。一般來說,都市更新地區的劃定方式有:

  • 一般劃定:由直轄市、縣(市)主管機關應就都市的發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,劃定更新地區。
  • 優先劃定:有(1)建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞;(2)建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全;(3)建築物老舊且使用現況未符合都市應有的機能,足以影響都市健全發展;(4)建築物未能與政府重大建設計畫配合;(5)具有歷史、文化、藝術、科學、紀念價值,亟須辦理保存維護;(6)居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或公共安全等情形之一者,直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區。
  • 迅行劃定:有(1)因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞;(2)為避免重大災害的發生;(3)為配合中央或地方的重大建設等情形之一者,直轄市、縣(市)主管機關應視實際情況,迅行劃定更新地區,並視實際需要擬訂或變更都市更新計畫;另,對於「應迅行劃定為更新地區,訂定或變更都市更新計畫」的地區,上級主管機關(內政部)可要求直轄市、縣(市)主管機關限期辦理,也可於必要時可逕為辦理。
  • 都市計畫指定劃定:直轄市、縣(市)政府或鄉鎮市公所對於窳陋或髒亂地區可於細部計畫劃定更新地區,訂定更新計畫。
劃定更新地區,是否一定要訂定都市更新計畫?

從都更條例第5條規定:「直轄市、縣(市)主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色,進行全面調查及評估,劃定更新地區,並視實際需要分別訂定都市更新計畫,……。」來看,直轄市、縣(市)主管機關在劃定更新地區時,並不一定得訂定都市更新計畫。

劃定更新地區,是否得經過審議?誰來審議?

更新地區的劃定與及都市更新計畫的擬定或變更,未涉及都市計畫的擬訂或變更,就直接送該管政府都市計畫委員會審議通過後,公告實施;若涉及都市計畫主要計畫或細部計畫的擬訂或變更,就必須依都市計畫法規定的程序,一併辦理主要計畫或細部計畫的擬訂或變更。但,屬於全區採整建或維護方式處理的更新地區,得直接由各級主管機關劃定公告實施,免依前述規定辦理審議。

民眾可以申請劃定更新地區嗎?

沒有這樣的規定可依循。

更新單元由誰劃定?

經劃定應實施更新的地區,直轄市、縣(市)主管機關可以直接劃定更新單元;若主管機關沒有劃定更新單元,則土地及合法建築物所有權人(以下簡稱申請人)可以依主管機關所訂定的更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,並於取得更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人數及面積超過法定同意門檻(詳參「同意門檻篇」)後,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄,送由直轄市、縣(市)主管機關都市更新審議會審議。

何謂更新單元劃定基準?

更新單元劃定基準是申請者決定更新範圍,擬具都市更新事業概要,申請實施都市更新的依據。更新單元劃定基準係由地方政府主管機關訂定,內容可以透過主管機關網頁查詢。

未經劃定應實施更新的地區,能否自行劃定更新單元申請實施都更?

可以的!未經劃定應實施更新的地區,申請人可以按照主管機關所訂定的更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,申請實施都市更新事業。但,不在都市計畫範圍內就不能依據都市更新條例辦理都更。目前修法朝向非政府劃定應實施更新的地區必須符合一定條件方可自行劃定更新單元。

自行劃定更新單元的申請程序為何?

於經劃定或未經劃定應實施更新的地區自行劃定更新單元,申請實施都市更新的程序,究竟是與事業概要或更新事業計畫同時報核,或者得先行經主管機關審查核准,視個別直轄市、縣(市)政府「都市更新自治條例」及其都市更新法規而異。以台北市為例,其特別針對未經劃定應實施更新的地區,規定申請自行劃定更新單元者,必須符合「更新單元劃定基準」與「臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準」規定,而且得在擬具事業概要或更新事業計畫報核前,經主管機關審查核准;也就是說,自行劃定更新單元與擬具事業概要或更新事業計畫報核,必須分前後階段辦理。

更新單元範圍如何劃定是好?

按照都市更新條例施行細則第5條規定:「更新單元之劃定,應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。」因此,直轄市、縣(市)政府都會考量當地社經環境、地域特色及都市紋理,自行訂定合理的更新單元劃定基準,作為申請劃定更新單元的依據。由於更新單元是實施都市更新事業的基本單位,更新單元劃定範圍過小,經常難以滿足開發的經濟效益;劃定範圍過大,則得面對整合困難,推動不易的窘境,加上更新單元的劃定有一定的基準要遵循。因此,更新單元範圍的拿捏,經常是相當的棘手,如果堅決反對參與都市更新的地主,恰巧卡在不將其納入範圍即違反劃定原則時,申請者通常得花費較多的時間去做說服的工作,甚至可能因此讓都市更新的推動停擺或破局。一旦非得將反對者納入更新單元範圍不可時,各種替代方案的推演必須完整,才有可能說服反對者,甚至在審議過程說服審議委員予以認同。

 

沒有互信,都更怎麼走下去?

謝志誠 2012/06/01

我不是要談很深奧的都更計畫怎麼「畫」?權利變換怎麼「變」?我只是想從一個曾經推動921災後更新重建,現在已經退下來,可以從容看待問題的角度,談談都更。

強拆民宅,引發衝突

都更問題,其實不全然只是都更本身的問題。文林苑強拆衝突後,輿論對於都更的反彈,就夾雜著長期累積下來的社會問題,包括房價高漲崩世代望樓興嘆、貧富落差拉大、好野人越來越好野等等。3月28日凌晨起,天龍國「依法行政」的攻頂行動,恍若回到戒嚴時期的情境,讓所有的怒氣找到了出口。強拆衝突畫面經過媒體傳播,讓社會大眾對都更產生質疑:從都更條例立法目的所揭櫫的「公共利益」,到都更條例最為核心的「多數決」機制。更有論述認為都更的精神與意義已經開始扭曲變形,甚至是在製造另一種跨世代的不公平與不正義。

都更修法,民怨出口

在輿論撻伐聲中,台北市政府認為是「依法行政」而大叫委屈,而中央不僅不出面救援,李鴻源還補上一句「居住不正義」隔空打了郝龍斌一個耳光。就在不認錯、不道歉中,彼此找到了一頭可以代罪的羔羊:都更條例。在輿論高喊「都更違憲」下,「釋憲」與「修法」成了民怨的另一個出口。古早人說:「不會駛船嫌溪窄」現代文明人則在怪東怪西之餘,常把問題推給不會講話的「法律」。這,正是台灣近年來面對危機的另類SOP。

「釋憲」的呼聲中,地方推給中央,中央說地方也可以做。倒是在「修法」上,北市府站上浪頭,成立台北市都市更新顧問小組,在歷經5 次會議討論後提出20點修法共識,由北市府據以擬定都更條例修正草案,逕送立法院國民黨籍立法委員連署提案,主張:(1)全面拉高門檻;(2)採用「更新單元劃定-都市事業計畫-權利變換計畫」三階段審議、三階段同意的機制;(3)刪除地方政府代拆義務,改由實施者聲請法院裁定後強制執行;(4)都更計畫審議前有爭議,得由經主管機關認可的非政府組織進行協商;審議中,如有必要時,主管機關應將全案交由經認可的非政府組織進行協議後,始得繼續審議;(5)權利價值由地主、實施者及地方政府主管機關三方分別委託估價者查估評定。

一種都更,兩種態度

率先曝光的北市府版本,對稍後展開的內政部營建署修法小組會議形成壓力。雖然在討論過程,一再強調不能侷限於個案,但一些個案的問題卻一再地被端到檯面上作為修法的論述依據。由於,中央的立場?地方的態度?都更到底是誰的「代誌」?政府、實施者與地主到底該扮演什麼樣的角色?等基本問題沒有獲得釐清,導致修法方向常不自覺地被個案牽著走。政府一下子站在主導位置,想當振翅高飛的老鷹,要規範都更事業機構的條件,也想比照市地重劃成立專責的都更估價機構;一下子又選擇性的把公權力交出來,躲在非政府組織、仲裁機構與司法體系後面。強調拉高門檻,卻不敢講出「百分百」。如果把文林苑強拆事件當作分水嶺,在此之前,談的是如何縮短時程、簡化程序;現在卻是「不怕一萬、就怕萬一;寧可錯殺一百、也不縱放一人」。無怪乎業界擔心是否因此造成程序與風險的增加,阻礙都更的推動。

問題癥結:互信不足

在地價高貴的「台新」北市,街頭巷尾口耳相傳的是「免錢可都更」的想像,有地主等待建商來青睞,也有建商左尋右盼伺機行動,一旦雙方眼神有了「交集」,卻往往是問題的開始。餅就這麼大,就算是地段好、發展空間足夠,也不免會順了姑意,逆了嫂意。地主既期待不用出錢就可以老屋換新房,還希望多分一些;相對地,建商也不是省油的燈。若能各退一步,尚可圓滿落幕;一旦錙珠必較,則地主與建商、甚至地主與地主之間的猜疑就此沒完沒了,甚至劍拔弩張。

有人把問題歸因於估價者都是由實施者委託所致,卻不願明說是不相信「實施者」?還是不相信「估價者」?如果是不相信實施者,那旁觀者不免要問:「建商不就是地主找的嗎?不是地主把同意書蓋給建商,建商怎麼進來?」如果不相信估價者,也有人要問;「估價者不是國家考試及格?鑑價不也有一定的規範嗎?」筆者就曾主張應回歸實施者與地主間的委託關係,先由實施者與地主共同約定,約定不成後,其中一家由實施者指定,其餘由主管機關建議名單隨機抽樣產生;並主張主管機關於審議權變計畫時,再就實施者提出的估價報告書委託其他估價者予以評估,不宜於估價階段就介入委託估價者。但,隨之而來卻是「要與多少比例的地主約定才算數?」「誰來認定約定成功或不成功?」的質疑。

事情會變得如此的錯綜複雜,修法得修到預防這、防堵那,而都更的社會觀感會如此敗退,也不完全沒有道理。首先,少數「不良」建商(也可能是牽猴仔)壞了整鍋粥,難辭其咎。其次,容積獎勵與公共利益失衡,都更利益過度集中,引發反感。第三,主管機關、實施者與地主間的「互信」出了問題。聽說,就有國會議員收到「建商」一張不起眼的說明書,還附上幾張事業概要與都更計畫同意書,甚至還有授權代刻印章的同意書。

自律聯盟,走出困境

在這種氛圍下,建議修法「慢慢來比較快」,好像有點多餘;談容積獎勵與公共利益,則需要很大的學問,加上台灣社會給奶嘴容易,抽掉奶嘴很困難。所以,筆者就此轉個彎建議有意繼續投入都更的建商、估價師、建築與都更相關專業籌組「自律聯盟」,一起就外界的質疑提出足以化解疑慮的具體做法,包括(1)簽署比政府、比現行法律要求還要多,還要進步的自律公約:不干涉估價者的專業性與獨立性、善盡文書資料確實送達的責任、願意以社區營造的精神爭取社區認同等;(2)營造友善的都更環境:於資訊對等前提下開展與地主的對話、理性回應不同意者的意見、不製造同意者與不同意者間的對立;(3)建立資訊平台:提供諮商服務、公開並精準傳遞都更資訊等。

當然,在自律聯盟之外,還得有持續監督與評估的配套措施,以保證加盟者落實「自律」承諾。「有心」者不妨評估這個可以突破當前困境的選項,以實際行動扭轉社會觀感,贏得社會信任。

謝志誠 2012/06/01

都更修法吵五年(2011~2016),吵什麼?

都市更新條例(以下簡稱「都更條例」)第九次修正,從 2011 年 5 月展開,經 3 次座 談會、5 次研修小組會議及 9 次跨部會與法規會聯席審查會議,於 2012 年 6 月日提交部務 會報通過,6 月 14 日函報行政院審議,經召開 6 次會議於 2012 年 11 月 7 日完成審查, 11 月 29 日經行政院第 3325 次院會通過,且經行政院列為重大法案,並於 12 月 7 日函請 立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將「內政委員會報告、行政院、 林淑芬等 22 人、姚文智等 31 人、邱文彥等 27 人、李俊俋等 23 人、陳亭妃等 21 人、許 添財等 18 人、丁守中等 27 人、李應元等 36 人、尤美女等 22 人、陳其邁等 24 人、張慶 忠等 22 人、姚文智等 17 人、陳其邁等 20 人、蔡正元等 16 人、邱文彥等 21 人、林淑芬 等 25 人、田秋堇等 23 人、姚文智等 23 人、邱文彥等 30 人、陳節如等 18 人等分別擬具 之都市更新條例修正草案或部分條文修正草案」排入第8屆第8會期第14次院會討論。

由於部分修正條文尚待協商,主席作成「協商有結論時,提出本次會議處理」之決議。

就這樣,討論多年之都更條例修正草案就隨著第8屆會期結束而胎死腹中。

2016年2月1日,立法院開議,第9屆立法委員就職。

因為 2 月初之南部震災,行政院會於 2 月 25 日通過「防災三法:都更條例、建築法及 災害防救法」部分條文修正草案,並列為立法院本會期優先法案。

2016年3月2日,行政院將都更條例修正草案函請立法院審議。

政黨輪替,民進黨政府再度上台,新內閣於 2016 年 7 月 1 日函請撤回先前送請審議之 都更條例修正草案。

至於,民進黨政府「新」都更條例修正草案呢?

雖然,蔡英文總統於2016年11月14日執政決策協調會議拍板「執政團隊儘速研擬相 關之工作與修法,來加速推動老舊公寓住宅之更新」,但「新的」修法進度至今仍是停留在原地。

由於都更條例修正遲遲難以搞定,在「其中部分條文經 2013 年 4 月 26 日司法院釋字 第 709 號解釋違憲,應自解釋公布之日起一年內檢討修正,逾期未完成者,該部分規定失 其效力」之下,為避免因都更條例部分條文規定失其效力,造成我國都更政策推動停滯,引 發民間投資損失,內政部便直接修正都更條例施行細則,形成今日施行細則先行之特殊景象。

回顧都更條例修正草案之討論過程,包括根本之「都更條例要不要廢除」等等,可說 是百家爭鳴。如今,政黨再輪替,第 8 屆會期中提案多,勇於表達意見之民進黨已經在 國會取得絕對優勢,在行政、立法全面執政下,競選政見之承諾、公平正義之理想與堅持, 如何透過法條落實,又如何與地方執政之實務相連接,都是接下來要面對的課題了。

都更修法吵五年,吵什麼?我試著把2011〜2016年這五年期間之討論,準備修哪些條 文?哪些有共識的?哪些是有爭議的?按著條次順序臚列出來,並把現行條文、2012 年 11 月 29 日行政院版與 2015 年 11 月 10 日立法院四次朝野協商版條文對照呈現,讓後續討論 得以延續,而不是一切從頭開始,虛度時間,「問題沒有解決,反而製造更多問題」。

下載 都更修法吵五年(2011~2016),吵什麼?

都更建言(三)之容積獎勵不是萬靈丹

過去以來,包括最近召開的執政決策協調會,政府部門總是習慣拿「提高容積獎勵,給予足夠容積」當作加速都更的催化劑。

一、一坪換一坪之後

談到容積獎勵,就很難不令人想到台北市政府曾引以為傲的老舊公寓「一坪換一坪」政策。識者心知肚明,能有「一坪換一坪」的福利,恩典是來自犧牲別人的天際線,讓屬於公共財的容積「合法」轉化成私有財。「地段好、戶數少、樓層低」搭配足夠的容積獎勵額度,才能吸引都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)願意先拿出資金投入更新,支付整個建築成本及管銷費用,再藉由銷售其分配所得的房地沖銷投入的資金,且還有利潤。

這樣的福利並不是每棟老屋都能享有,但政治人物把複雜的權利變換過程簡化成討好式的口號,已經引發「待價而沽、都更免出錢,等著領新房」的預期心理,導致能不能「一坪換一坪?甚至換更多?」幾乎要成為都更成敗的關鍵。

因此,政治人物「最好」不要再有短線的操作口號,畢竟這種一代接一代沉陷在「大家都來爭取容積,然後賣掉增加的建物樓地板面積沖銷共同負擔」的想像絕對不是都更政策之福,也不是國家永續發展之福!

二、無法迴避的挑戰

建築容積管制是為確保地區環境品質,考量當地區人口密度、都市特性、發展現況及公共設施服務水準等因素,所訂定的當地最適宜土地使用強度。

然而,為促進土地利用,達成其政策目的,利用額外法定空間吸引開發商投資特定設施的容積獎勵機制不是台灣獨有,也不是都更獨有;面對越來越多的容積獎勵辦法,各種辦法之間是否會出現排擠效應?過度的容積獎勵是否會造成容積管制的失控?等等的討論已經不斷提出。

這幾年,在「跨世代正義」成為熱門議題後,過去視容積獎勵為理所當然的思維,隨著「公益性及必要性」出現在都更條例修法建議條文後,容積獎勵是否有其公益性與必要性?是要加碼?是要限縮?是要從計畫高權面向回歸《都市計畫法》「每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」,且「都市計畫通盤檢討時,應檢討都市計畫容積總量;都市計畫容積獎勵規定與其他法令容積獎勵規定應併同檢討」?和「政府代為拆遷」一樣都是往下討論必然要面對的挑戰。

回顧過去幾年修正都更條例的爭議畫面,先邀集行政、立法、司法與監察部門釐清什麼是公益性與必要性,方可避免後續修法再陷入各說各話的冗長爭議。

三、容積獎勵怎麼走

2008年9月,內政部以「地方政府對於容積獎勵的規定缺乏彈性,導致已核定實施的都更新個案,建築容積獎勵額度平均僅約25%至30%,與法規規定的50%獎勵上限仍有相當的差距」為由,修正《都市更新建築容積獎勵辦法》訂定明確的容積獎勵標準,擴大容積獎勵範圍,務使都更個案能儘量達到法定容積獎勵上限,藉以提昇民間投資誘因與改善都市環境品質;並參考日本劃定「高度再利用地區」的成功經驗,明定經各級主管機關得指定「策略性再開發地區」,突破現行都更容積獎勵上限至「法定容積2倍」或「法定容積0.5倍加上現況容積」。

到了2014年,內政部再以「為落實都市容積總量管控機制,回歸都市計畫體系管理,避免都市計畫法基準容積率制度名不符實未能發揮成效,並配合都市計畫法臺灣省及各直轄市施行細則修正等」為由,明定建築容積獎勵上限不得超過都市計畫法臺灣省或直轄市施行細則規定,並刪除各級主管機關得指定策略性再開發地區的規定。

如今,新政府再提出「給予足夠容積」是要「再」明確容積獎勵標準,且「再」擴大容積獎勵範圍,讓都更個案容積獎勵貼近法規規定的獎勵上限?還是要把天花板往上抬?容積獎勵的下一步怎麼走?

四、預審制度減爭議

老屋更新腳步蹣跚的因素是一籮筐,有單純是人的問題或錢的問題,也有複雜到人與錢交錯的問題,提高容積獎勵的天花板,就能讓都更大步向前嗎?

業界很清楚,容積獎勵像一塊大餅,實施者無不卯足力道爭取,所有權人也莫不引頸企盼,但主管機關擔心給太多會引來「圖利」的質疑,使得容積獎勵額度成為都更事業計畫審議的焦點,一來一往之間,容積獎勵反而成為「加速都更」的絆腳石;審議結果如實施者與所有權人所願還好,一旦核定的額度低於預期,所有權人預期獲配的房地坪數縮水,衍生實施者承諾跳票的爭議。

為避免事業計畫審議結果,衍生預期分配落差的爭議,針對都市更新整合初期所有權人關心,且攸關都市更新事業成敗關鍵的獎勵項目及建築設計等,於都市更新事業計畫報核前一定期間內,一併申請直轄巿、縣(巿)主管機關預為審查,及早確認容積獎勵額度。

五、結論

透過額外的法定空間給予,以提高老舊建物所有權人參與更新的意願已行之有年,期間雖然批判不斷,但要說廢就廢恐怕得大動干戈。

如今,新政府再拋出「給予足夠容積」的主張,是要與「落實都市容積總量管控機制,回歸都市計畫體系管理」背道而馳?想把容積獎勵化身成為解救都更的萬靈丹?

希望這不會是畫大餅,又惹來一身腥的「再」主張!也建議主政者,審慎地從國家永續發展,跨世代公平正義的角度切入,思考我們這一代是否可以用盡下一代的發展空間?

都更建言(二)之公股行庫角色要積極

針對蔡英文總統於11月14日召開的執政決策協調會議指示「執政團隊儘速研擬修法,加速推動老屋更新,並鼓勵公股行庫積極參與都更」部分,提出下列見解:

一、金融機構,心態保守

過去以年,金融機構對於都更的心態是保守的。若有所參與,也絕大多數是針對以「都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)」擔當「實施者」的更新個案,提供建商「建築融資」,或於更新個案完成後,提供所有權人「抵押貸款」;至於,以住戶自組的都市更新團體(即「更新會」)為「實施者」(即俗稱的「自力更新」)的更新個案,則相對少數。而,之所以會是少數,一方面是社區住戶間的問題,也就是「社區意識普遍不足,冷漠者多過熱心者,少數願意出頭者常常被澆冷水,多一事不如少一事,熱情很快冷卻下來」,另一方面則是資金籌措難度頗高。不能否認的,資金籌措難度可能來自部分住戶本身的信用瑕疵,但金融機構心態保守絕對是關鍵。

921災後重建過程,依據《九二一地震重建區住宅政策與實施方案》,由「九二一震災社區重建更新基金」(特別預算)撥款有償委託承辦金融機構無息貸予都市更新事業實施的政策,就因為金融機構的保守心態,導致預算執行率掛零。最後,才在九二一重建會郭瑤琪執行長的堅持下,突破體制,「無償」委託由921基金會依據「臨門方案」代為執行。

二、臨門一腳,突破瓶頸

什麼是「臨門方案」?

當年,沒有今日盛行的建商「實施者」,只有受災戶自組「更新會」的「自力更新」。

當年,面對更新會沒有辦法從金融機構取得「建築融資」,且沒有能力解決「不願或不能參與者」的補償金及其應負擔的更新費用等問題,921基金會提供更新會辦理更新重建所有經費(融資週轉-包括共同負擔與不同意重建者的補償金)。

更新重建後,參與分配的,於取得產權後再行向金融機構辦理抵押貸款,清償921基金會提供的融資週轉;未分配的房地產權則由更新會販售,利潤歸社區,剩餘房地產權交給921基金會。

在沒有擔保品的情況下,「臨門方案」融資周轉 81億5,132萬元(包含政府無償委託921基金會代執行的30億),協助完成63棟大樓5,174戶重建,沒有一位受災戶賴帳不還錢。

三、公股行庫,應主動出擊

未來,如果金融機構還是沿襲過去的被動、保守心態,「鼓勵」是起不了作用的。

因此,順著蔡總統的「鼓勵公股行庫積極參與都更」,針對「自力更新」的個案,建議就直接指定當年參與「臨門方案」最多的「台灣土地銀行」偕同其轉投資的「建築經理公司」參照「臨門方案」主動出擊。其中,建築經理公司就扮演協助住戶整合的角色,並統籌辦理都市更新事業的行政、協調、調查規劃設計、工程監造、施工及剩餘資產處分等事務。

相信,唯有如此,蔡總統的指示才會有亮點。

都更建言(一)之推動都更要多軌並進

依照現行都市更新條例規定,推動都更的途徑有「民辦」和「公辦」兩大類;前者可分成:(1)由都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)擔當實施者與(2)由所有權人自組都市更新團體(即「更新會」)為實施者,後者則可分成:(1)由主管機關自行擔當實施者或(2)經過公開評選程序委託建商,或者(1)同意其他政府機關自行擔當實施者或(2)委託建商擔當實施者。

一、民辦都更,由盛而衰

「民辦」部分,稍早的921災後重建因時空環境不佳與建商意願不高,故當時的都更多以由所有權人「自行實施」為主;稍後,則因房地產行情逐漸熱絡,加上各種都更口號(如「一坪換一坪」)的催促,開始導向由建商擔當實施者的「委託實施」,特別是在高地價的雙北地區。

2012年,文林苑強拆衝突後,輿論開始對都更出現質疑:從都更條例立法目的所揭櫫的「公共利益」,到都更條例最為核心的「多數決」機制。甚至,有論述認為都更的精神與意義已經開始扭曲變形,甚至是在製造另一種跨世代的不公平與不正義。

從此,主管機關猶豫更多,建商主導的「民辦都更」成了過街老鼠。

二、公辦都更,聲音四起

就在建商主導的「民辦都更」由盛而衰之際,「公辦都更」的聲音四起,更成為首長選舉的必備政見,至於承諾的「公辦都更」到底是誰來辦?則「不說」。

其實,到目前為止,已實施的「公辦都更」個案,除土地持有單純的個案外,大多數還是透過評選程序委託建商擔任實施者。因此,新政府主張的「公辦都更」是要由誰來辦?是一個「發包平台」?「代發包平台」?還是主管機關要自己跳進來擔當實施者?還是要設「專責機構」?

如果是「發包平台」,那跟過去、跟「民辦都更」又有什麼差別?

如果只是「代發包平台」,那就要小心「公親變事主」。

如果是主管機關要自己跳進來,那就要評估主管機關的人力負擔與溝通協調能力是否足以承擔。

如果是要設置「專責機構」(已經公開討論兩年,雛型已現),那未嘗不是一種突破,只是這個「專責機構」到底是要以行政法人、財團法人或股份有限公司的型態成立?業務範疇?資金來源?與主管機關、私人專業機構間的競合關係等等,就要趕快動動腦筋,甚至及早準備啟動的。

三、自力都更,談何容易

在建商主導的「民辦都更」由盛而衰之同時,已被遺忘的「自力都更」再被提起,所有權人自己站出來擔當實施者,肥水不漏外人田,有利共享。但,這幾年來政府曾賣力推銷「自力都更」,總是「叫好不叫座」,提出申請者寥寥無幾。理由無他,除了缺乏配套機制外,還有:第一,都更過程資金取得困難,銀行往往不願意提供建築融資給「一群人」,若更新單元範圍土地是共有的話,有人願意、有人不願意,加上彼此債信參差不齊,要一起申請貸款登天還難;第二,有人喊出「一坪換一坪」的口號,「待價而沽、免錢可都更、等著領新房」的想像深植民心;第三,社區意識普遍不足,冷漠者多過熱心者,少數願意出頭者常常被澆冷水,多一事不如少一事,熱情很快冷卻下來。所以,只要有建商相中願意進來,大多數所有權人當然樂觀其成,而這也是建商主導的「民辦都更」盛行的原因。

四、結論

不是要否定所有途徑,是要強調「公辦都更」、「民辦都更」、「委託都更」或「自力都更」各有其優點,也各有其缺點,政府應站回公親高度,尊重多軌並進,並提供完備機制,不要偏袒任何可能,更不要貶抑任何可能:

(一)健全政府主導都市更新機制,確保私部門參與政府主導辦理都市更新案的權益,明確規範公開評選委託都市更新事業機構實施都市更新事業的申請、審核及爭議申訴等規定。

(二)公有土地有合理利用計畫無法併同更新者,得不參與都市更新,及公有土地達一定規模者,原則應由政府主導開發,以維護公產權益,免除「以小吃大」的疑慮。

(三)為減少所有權人對於現行權利價值查估機制的疑慮,修正權利變換專業估價者的選定方式,增加權利人得共同指定估價者的規定,並建立主管機關得委任專業估價者協助複核的機制。

(四)建立代理實施制度(都市更新業務代行者制度),有效協助「自力都更」欠缺的專業技術及資金來源問題。

(五)及早啟動「專責機構」的籌設工作。

(六)指定公股行庫針對「自力更新」個案扮演更積極的角色。

《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案》見解

在去年底行政院函請立法院審議《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案》(簡稱「老屋重建條例」)前,新北市政府就已著手規劃防災型都更方案,並於今年1月3日通過《新北市推動防災建築再生暫行自治條例》(簡稱「建築再生條例」)。

比較中央政府與新北市政府針對「危險及老舊建築物重建(或再生)」的策略,不難發現:第一,新北市政府「建築再生條例」所提供的容積獎勵幅度高於中央政府的「老屋重建條例」;第二,新北市政府「建築再生條例」涵蓋範圍擴及必須整建或維護的老舊建築物,並補助辦理整建或維護所需費用的75%(但,不得超過新臺幣1,000萬元);第三,新北市政府「建築再生條例」核准並完成拆除者,補貼1年租金;第四,兩者均以百分之百同意的危險及老舊建築物為對象;第五,在稅捐減免部分,新北市政府的「建築再生條例」針對條例施行後二年內完成拆除者,提供「新建期間,全額補貼地價稅,新建後四年內補貼地價稅及房屋稅百分之五十」的優惠措施;中央政府的「老屋重建條例」則針對條例施行後五年內申請重建計畫者,提供「重建期間,免徵地價稅;重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年;重建後建築物,於房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權為止」等優惠措施。

各界對於是否針對危險及老舊建築物的重建(或再生)另行立法或制定自治條例?以及法案內容的褒或貶落差頗大(奇怪的是,褒或貶大多數集中在中央政府的「老屋重建條例」,把新北市政府的「建築再生條例」給遺忘了)。

認同者相信,透過「老屋重建條例」(或「建築再生條例」)可以為「危險及老舊建築物」重建開啟一班直達車,大幅縮短繁瑣的都更審議流程,有效解決「建築物公共管線老舊,消防設施不完備,耐震設計與現行規範有差距,環境品質不佳」等問題。

當然,還有其他為數不少的不同見解,這些見解包括:

第一,「老屋重建條例」無負擔的容積獎勵與稅賦減免,將再拉大原本就存在於「都市計畫區」與「非都市計畫區」、「都市更新」與「非都市更新」間的「不公平待遇」;一樣是危險老屋,坐落在「非都市計畫區」就完全沒有這些優惠,一樣是危險老屋改建,套不套用「都市更新條例」?適不適用「老屋重建條例」?待遇天壤有別。以坐落於台中市太平區非都市土地的大地城國社區為例,因未能在「921震災重建暫行條例」廢止前辦理重建,如今連適用「都市更新條例」的機會都沒有,重建之路遙不可及。

第二,「老屋重建條例」聲稱要加速危險及老舊建築物的重建,要解決都市危險及老舊建築物的問題,卻只有獎勵「百分之百同意」的危險及老舊建築物,而迴避那些需要政府展現公權力的「非百分之百同意」的危險及老舊建築物;大家心知肚明,真正有問題、弱勢者是那些沒有辦法達到「百分之百同意」的危險及老舊建築物。

第三,「老屋重建條例」聲稱其協助對象多數坐落於狹窄巷弄、消防設施不完備的經濟弱勢地區,但進一步了解其容積獎勵原則,卻出現「豪宅」才有的獎勵,例如:1.取得綠建築證書銀級者+6%、黃金級者+8% 、鑽石級者+10%;2.取得智慧建築證書銀級者+ 6%、黃金級者+8%、鑽石級者+10%。

第四,屋齡達一定年限以上的建築物,因興建當時的建築法規對於耐震設計規範及混凝土結構設計規範較為不足,為避免其於遭遇地震災害時有倒塌危害生命安全之虞,透過建築物性能評估(結構安全性能評估)應有「限期補強」或「實施拆除重建」的評估結果;換言之,老舊建築物不是只有「重建」問題,也有「補強」的必要,但「老屋重建條例」只關乎「重建」部分,未能在「補強」部分有所著墨。

這些見解,我相信內政部官員都聽到了,只是到目前為止,內政部仍然堅持:第一,把老舊建築物納入「老屋重建條例」的適用範圍;第二,「老屋重建條例」只適用「百分之百同意」的危險及老舊建築物。內政部更深信,透過容積獎勵與稅負減免可加速推動老屋重建,並喊出「老屋重建條例」可以創造2兆7,200億的產值。

面對過去幾年,因為不同層級政府的不斷吹捧,所引發「待價而沽」、「免出錢換新房」的預期心理,已經導致能不能「一坪換一坪」?甚至換更多,幾乎要成為推動老屋重建或都市更新成敗的關鍵。識者心知肚明,要能有「一坪換一坪」的福利,恩典是來自犧牲別人的天際線,讓屬於公共財的容積「合法」轉化成私有財。只有「地段好、戶數少、樓層低」搭配足夠的容積獎勵額度,才能吸引建商願意拿出資金投入更新。這,並不是每棟老屋都能享有;但,要扭轉「爭取容積,賣掉增加的建物樓地板面積來沖銷(降低)共同負擔」的想像,恐怕已經不是一件容易的事。

因此,我寧可轉身換個角度給予這些樂觀看待「老屋重建條例」者祝福,而不願在此預判展望的好與壞。

至於,「老屋重建條例」的內容,我提出「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案部分條文修正建議」。(謝志誠於2017年3月9日立法院內政委員會發言稿)