分類: 老屋重建與都市更新

目錄

• 前言
• 代拆條款何去何從
• 更新地區與更新單元之劃定，及其與都市計畫之關係
• 政府主導都市更新專章
• 同意門檻之調整
• 都更程序之簡化、完備化與明確化
• 都市更新事業之實施
• 權利變換
• 獎助
• 扶助與服務
• 新舊條例之銜接

前言

都市更新條例（以下簡稱「都更條例」）第九次修正，從2011年5月展開，經3次座談會、5次研修小組會議及9次跨部會與法規會聯席審查會議，於2012年6月日提交部務會報通過，6月14日函報行政院審議，經召開6次會議於2012年11月7日完成審查，11月29日經行政院第3325次院會通過，且經行政院列為重大法案，並於12月7日函請立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將「內政委員會報告、行政院、林淑芬等22人、姚文智等31人、邱文彥等27人、李俊俋等23人、陳亭妃等21人、許添財等18人、丁守中等27人、李應元等36人、尤美女等22人、陳其邁等24人、張慶忠等22人、姚文智等17人、陳其邁等20人、蔡正元等16人、邱文彥等21人、林淑芬等25人、田秋堇等23人、姚文智等23人、邱文彥等30人、陳節如等18… Read the rest

都市更新條例（以下簡稱本條例）自八十七年十一月十一日公布施行後，歷經八次修正，最近一次係於九十九年五月十二日修正公布施行。因一百零二年四月二十六日司法院釋字第七百零九號解釋，宣告本條例部分條文違憲失效；另鑒於臺灣早期發展地區，已呈現建築物結構老化、防災抗震能力不足、實質環境劣化、都市機能衰敗等現象，亟待透過都市更新方式來解決，爰從「增強都更信任」、「連結都市計畫」、「精進爭議處理」、「簡明都更程序」、「強化政府主導」、「協助更新整合」、「擴大金融參與」、「保障民眾權益」八大面向檢討修正，以符合憲法所要求之正當行政程序，強化政府主導都市更新能量，維護公產權益，簡化行政程序及擴大奬助措施，同時解決實務執行爭議，以加速都更推動進程，爰擬具本條例修正草案，其修正要點如下：… Read the rest

「權利變換」是都市更新核心制度之一，透過這個制度，可將權利變換範圍內參與或實施都市更新事業並提供土地、建築物、他項權利或資金的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，按照他們在更新前（權利變換前）的權利價值及提供資金比例，「變換」到更新後（權利變換後）的土地、建築物或權利金。

何謂權利價值？

權利價值是權利變換參與者，包括土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，權利變換前（更新前）提供及權利變換後（更新後）分配所得的權利，經專業估價者本諸客觀公正，並運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等程序所估算出的價值，該價值通常以貨幣金額表示。… Read the rest

都市更新，首要工作就是要劃定都市更新的範圍。都市更新範圍可分成涵蓋面積較大的「更新地區」，以及「更新地區」內可以單獨實施都市更新事業的區塊－「更新單元」。

更新地區與更新單元

• 更新地區：更新地區是各級政府為促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，在經全面調查及評估後，於都市計畫範圍內劃定一定範圍，分別訂定都市更新計畫，作為辦理都市更新、實施都市更新事業計畫的指導。
• 更新單元：是指更新地區內可單獨實施都市更新事業的分區。依據「都市更新條例施行細則」第五條規定，更新單元的劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色的維繫、整體再發展目標的促進、更新處理方式的一致性、公共設施負擔的公平性及土地權利整合的易行性等因素。

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謝志誠 2012/06/01

我不是要談很深奧的都更計畫怎麼「畫」？權利變換怎麼「變」？我只是想從一個曾經推動921災後更新重建，現在已經退下來，可以從容看待問題的角度，談談都更。

強拆民宅，引發衝突

都更問題，其實不全然只是都更本身的問題。文林苑強拆衝突後，輿論對於都更的反彈，就夾雜著長期累積下來的社會問題，包括房價高漲崩世代望樓興嘆、貧富落差拉大、好野人越來越好野等等。3月28日凌晨起，天龍國「依法行政」的攻頂行動，恍若回到戒嚴時期的情境，讓所有的怒氣找到了出口。強拆衝突畫面經過媒體傳播，讓社會大眾對都更產生質疑：從都更條例立法目的所揭櫫的「公共利益」，到都更條例最為核心的「多數決」機制。更有論述認為都更的精神與意義已經開始扭曲變形，甚至是在製造另一種跨世代的不公平與不正義。… Read the rest

都市更新條例（以下簡稱「都更條例」）第九次修正，從 2011 年 5 月展開，經 3 次座 談會、5 次研修小組會議及 9 次跨部會與法規會聯席審查會議，於 2012 年 6 月日提交部務 會報通過，6 月 14 日函報行政院審議，經召開 6 次會議於 2012 年 11 月 7 日完成審查， 11 月 29 日經行政院第 3325 次院會通過，且經行政院列為重大法案，並於 12 月 7 日函請 立法院審議。至2015年12月15日立法院程序委員會決議將「內政委員會報告、行政院、 林淑芬等 22 人、姚文智等 31 人、邱文彥等 27 人、李俊俋等 23 人、陳亭妃等 21 人、許 添財等 18… Read the rest

下載  分流吧？都更（2017年3月30日立法院內政委員會公聽會）

過去以來，包括最近召開的執政決策協調會，政府部門總是習慣拿「提高容積獎勵，給予足夠容積」當作加速都更的催化劑。

一、一坪換一坪之後

談到容積獎勵，就很難不令人想到台北市政府曾引以為傲的老舊公寓「一坪換一坪」政策。識者心知肚明，能有「一坪換一坪」的福利，恩典是來自犧牲別人的天際線，讓屬於公共財的容積「合法」轉化成私有財。「地段好、戶數少、樓層低」搭配足夠的容積獎勵額度，才能吸引都市更新事業機構（即俗稱的「建商」）願意先拿出資金投入更新，支付整個建築成本及管銷費用，再藉由銷售其分配所得的房地沖銷投入的資金，且還有利潤。… Read the rest

針對蔡英文總統於11月14日召開的執政決策協調會議指示「執政團隊儘速研擬修法，加速推動老屋更新，並鼓勵公股行庫積極參與都更」部分，提出下列見解：

一、金融機構，心態保守

過去以年，金融機構對於都更的心態是保守的。若有所參與，也絕大多數是針對以「都市更新事業機構（即俗稱的「建商」）」擔當「實施者」的更新個案，提供建商「建築融資」，或於更新個案完成後，提供所有權人「抵押貸款」；至於，以住戶自組的都市更新團體（即「更新會」）為「實施者」（即俗稱的「自力更新」）的更新個案，則相對少數。而，之所以會是少數，一方面是社區住戶間的問題，也就是「社區意識普遍不足，冷漠者多過熱心者，少數願意出頭者常常被澆冷水，多一事不如少一事，熱情很快冷卻下來」，另一方面則是資金籌措難度頗高。不能否認的，資金籌措難度可能來自部分住戶本身的信用瑕疵，但金融機構心態保守絕對是關鍵。… Read the rest

依照現行都市更新條例規定，推動都更的途徑有「民辦」和「公辦」兩大類；前者可分成：（1）由都市更新事業機構（即俗稱的「建商」）擔當實施者與（2）由所有權人自組都市更新團體（即「更新會」）為實施者，後者則可分成：（1）由主管機關自行擔當實施者或（2）經過公開評選程序委託建商，或者（1）同意其他政府機關自行擔當實施者或（2）委託建商擔當實施者。

一、民辦都更，由盛而衰

「民辦」部分，稍早的921災後重建因時空環境不佳與建商意願不高，故當時的都更多以由所有權人「自行實施」為主；稍後，則因房地產行情逐漸熱絡，加上各種都更口號（如「一坪換一坪」）的催促，開始導向由建商擔當實施者的「委託實施」，特別是在高地價的雙北地區。… Read the rest