都更建言(三)之容積獎勵不是萬靈丹

過去以來,包括最近召開的執政決策協調會,政府部門總是習慣拿「提高容積獎勵,給予足夠容積」當作加速都更的催化劑。

一、一坪換一坪之後

談到容積獎勵,就很難不令人想到台北市政府曾引以為傲的老舊公寓「一坪換一坪」政策。識者心知肚明,能有「一坪換一坪」的福利,恩典是來自犧牲別人的天際線,讓屬於公共財的容積「合法」轉化成私有財。「地段好、戶數少、樓層低」搭配足夠的容積獎勵額度,才能吸引都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)願意先拿出資金投入更新,支付整個建築成本及管銷費用,再藉由銷售其分配所得的房地沖銷投入的資金,且還有利潤。… Read the rest

都更建言(二)之公股行庫角色要積極

針對蔡英文總統於11月14日召開的執政決策協調會議指示「執政團隊儘速研擬修法,加速推動老屋更新,並鼓勵公股行庫積極參與都更」部分,提出下列見解:

一、金融機構,心態保守

過去以年,金融機構對於都更的心態是保守的。若有所參與,也絕大多數是針對以「都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)」擔當「實施者」的更新個案,提供建商「建築融資」,或於更新個案完成後,提供所有權人「抵押貸款」;至於,以住戶自組的都市更新團體(即「更新會」)為「實施者」(即俗稱的「自力更新」)的更新個案,則相對少數。而,之所以會是少數,一方面是社區住戶間的問題,也就是「社區意識普遍不足,冷漠者多過熱心者,少數願意出頭者常常被澆冷水,多一事不如少一事,熱情很快冷卻下來」,另一方面則是資金籌措難度頗高。不能否認的,資金籌措難度可能來自部分住戶本身的信用瑕疵,但金融機構心態保守絕對是關鍵。… Read the rest

都更建言(一)之推動都更要多軌並進

依照現行都市更新條例規定,推動都更的途徑有「民辦」和「公辦」兩大類;前者可分成:(1)由都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)擔當實施者與(2)由所有權人自組都市更新團體(即「更新會」)為實施者,後者則可分成:(1)由主管機關自行擔當實施者或(2)經過公開評選程序委託建商,或者(1)同意其他政府機關自行擔當實施者或(2)委託建商擔當實施者。

一、民辦都更,由盛而衰

「民辦」部分,稍早的921災後重建因時空環境不佳與建商意願不高,故當時的都更多以由所有權人「自行實施」為主;稍後,則因房地產行情逐漸熱絡,加上各種都更口號(如「一坪換一坪」)的催促,開始導向由建商擔當實施者的「委託實施」,特別是在高地價的雙北地區。… Read the rest