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老屋重建與都市更新 關於謝志誠

都更建言(二)之公股行庫角色要積極

針對蔡英文總統於11月14日召開的執政決策協調會議指示「執政團隊儘速研擬修法,加速推動老屋更新,並鼓勵公股行庫積極參與都更」部分,提出下列見解:

一、金融機構,心態保守

過去以年,金融機構對於都更的心態是保守的。若有所參與,也絕大多數是針對以「都市更新事業機構(即俗稱的「建商」)」擔當「實施者」的更新個案,提供建商「建築融資」,或於更新個案完成後,提供所有權人「抵押貸款」;至於,以住戶自組的都市更新團體(即「更新會」)為「實施者」(即俗稱的「自力更新」)的更新個案,則相對少數。而,之所以會是少數,一方面是社區住戶間的問題,也就是「社區意識普遍不足,冷漠者多過熱心者,少數願意出頭者常常被澆冷水,多一事不如少一事,熱情很快冷卻下來」,另一方面則是資金籌措難度頗高。不能否認的,資金籌措難度可能來自部分住戶本身的信用瑕疵,但金融機構心態保守絕對是關鍵。

921災後重建過程,依據《九二一地震重建區住宅政策與實施方案》,由「九二一震災社區重建更新基金」(特別預算)撥款有償委託承辦金融機構無息貸予都市更新事業實施的政策,就因為金融機構的保守心態,導致預算執行率掛零。最後,才在九二一重建會郭瑤琪執行長的堅持下,突破體制,「無償」委託由921基金會依據「臨門方案」代為執行。

二、臨門一腳,突破瓶頸

什麼是「臨門方案」?

當年,沒有今日盛行的建商「實施者」,只有受災戶自組「更新會」的「自力更新」。

當年,面對更新會沒有辦法從金融機構取得「建築融資」,且沒有能力解決「不願或不能參與者」的補償金及其應負擔的更新費用等問題,921基金會提供更新會辦理更新重建所有經費(融資週轉-包括共同負擔與不同意重建者的補償金)。

更新重建後,參與分配的,於取得產權後再行向金融機構辦理抵押貸款,清償921基金會提供的融資週轉;未分配的房地產權則由更新會販售,利潤歸社區,剩餘房地產權交給921基金會。

在沒有擔保品的情況下,「臨門方案」融資周轉 81億5,132萬元(包含政府無償委託921基金會代執行的30億),協助完成63棟大樓5,174戶重建,沒有一位受災戶賴帳不還錢。

三、公股行庫,應主動出擊

未來,如果金融機構還是沿襲過去的被動、保守心態,「鼓勵」是起不了作用的。

因此,順著蔡總統的「鼓勵公股行庫積極參與都更」,針對「自力更新」的個案,建議就直接指定當年參與「臨門方案」最多的「台灣土地銀行」偕同其轉投資的「建築經理公司」參照「臨門方案」主動出擊。其中,建築經理公司就扮演協助住戶整合的角色,並統籌辦理都市更新事業的行政、協調、調查規劃設計、工程監造、施工及剩餘資產處分等事務。

相信,唯有如此,蔡總統的指示才會有亮點。